Harga rumah sudah tinggi ketika Ellen Harper, seorang arsitek perangkat lunak yang tinggal di Atlanta, mulai mencari rumah pada tahun 2021. Namun, dia tidak dapat mengantisipasi lonjakan cepat dalam tingkat bunga tahun berikutnya dan, meskipun dengan uang muka besar, matematika baru membuatnya gelisah.
Tapi awal tahun ini, dia secara tak sengaja menemukan sesuatu yang terasa seperti portal ke masa lalu: daftar ribuan rumah yang dilengkapi dengan hipotek bunga rendah, yang dapat dipindahkan dari pemilik rumah yang ada ke pembeli rumah baru, yang dikenal sebagai hipotek yang bisa diasumsikan.
Nyonya Harper, yang berusia 50-an, berhasil mendapatkan salah satu rumah ini, menutup dua minggu yang lalu untuk sebuah rumah batu kolonial empat kamar tidur, di Fairburn, Ga., dengan pembayaran bulanan $1,400. Ini adalah jumlah yang akan dia mampu untuk membayar saat pensiun berkat, sebagian besar, tingkat bunga hipotek 2,49 persen. Itu kurang dari setengah tingkat saat ini sebesar 7,09 persen untuk pinjaman tetap 30 tahun, tipe hipotek paling populer.
“Saya tidak ingin mendapatkan hipotek buruk dan terjebak dalam situasi dimana yang dapat saya lakukan hanyalah membayar hipotek,” kata Nyonya Harper. Dia menemukan rumahnya melalui Roam, sebuah startup yang diluncurkan pada bulan September yang mencantumkan rumah dengan pinjaman bunga rendah yang bisa diasumsikan, dan membantu pembeli melalui proses tersebut. “Ada rumah lain — mereka bagus dan semuanya,” tambahnya, “tetapi saya memilih tingkat bunga terendah yang bisa saya temukan.”
Mengasumsi hipotek bukanlah semacam trik; itu adalah manfaat bawaan pada beberapa hipotek yang didukung pemerintah, selama pemilik baru memenuhi syarat. Proses tersebut tidak akan berfungsi untuk semua calon pembeli karena ada beberapa rintangan yang mungkin perlu mereka lewati sebelum mereka bisa memiliki kunci, seringkali termasuk pembayaran uang muka yang besar. Bagi penjual rumah, ini dapat diiklankan bersama dengan countertop marmer, untuk menarik lebih banyak calon pembeli.
Menemukan hipotek yang bisa diasumsikan
Terakhir populer pada tahun 1980-an, ketika tingkat hipotek mencapai lebih dari 18 persen, banyak profesional real estat tidak menyadari bahwa hipotek yang bisa diasumsikan bahkan mungkin ada. Namun, karena tingkat hipotek terus meningkat, kabar sedang menyebar. Realtor.com, sebuah situs web pencarian rumah, baru-baru ini mulai menandai properti yang bisa diasumsikan dan membuatnya dapat dicari. Dan lebih banyak perusahaan — mulai dari operasi bootstrap ke startup seperti Roam — sedang mengejar kesempatan tersebut, menyusun daftar atau peta properti yang memenuhi syarat, dan meminta pemilik rumah membayar biaya untuk membantu menavigasi proses asumsi yang dapat membuat tegang.
Diperkirakan ada 12,2 juta pinjaman, atau 23 persen dari hipotek aktif, yang bisa diasumsikan, menurut Intercontinental Exchange, sebuah perusahaan teknologi dan data, meskipun kebanyakan hipotek konvensional (yang membentuk mayoritas pinjaman yang ada) tidak bisa. Ini adalah fitur bawaan dalam hipotek yang didukung oleh Administrasi Federal Perumahan, yang banyak digunakan di antara pembeli rumah generasi pertama, serta dari Departemen Veteran.
Jumlah asumsi yang diselesaikan hanyalah sebagian kecil dari semua penjualan rumah, tetapi terus meningkat. Ada lebih dari 6.000 yang diselesaikan pada tahun 2023, naik 139 persen dari 2022. Tahun ini, ada sudah 3.896 asumsi yang diselesaikan.
Banyak pemilik rumah dengan pinjaman bunga rendah mungkin belum benar-benar siap untuk melepaskannya: Hampir dua pertiga hipotek yang bisa diasumsikan dengan tingkat di bawah 4 persen diambil dalam tiga setengah tahun terakhir, menurut Black Knight.
Beberapa bintang perlu sejajar saat mencoba mengasumsikan hipotek. Karena banyak rumah telah mengalami apresiasi harga yang cepat, dan pinjaman yang diasumsikan sebagian dibayar, mungkin ada kesenjangan yang signifikan antara harga pembelian dan hipotek yang tersisa. Itu berarti calon pembeli rumah mungkin memerlukan uang muka besar, atau setidaknya bisa memenuhi syarat untuk pinjaman kedua, yang akan berada pada tingkat yang jauh lebih tinggi.
Hambatan lain adalah menemukan penjual yang bersedia mempertimbangkan tawaran semacam itu, dan berharap penyervis hipotek yang memegang pinjaman — yang dibayar jauh lebih sedikit daripada hipotek baru yang tipikal — akan memproses asumsi itu dengan tepat waktu.
Beberapa perusahaan baru berusaha menghaluskan proses tersebut, termasuk Roam, yang baru-baru ini menerima investasi sebesar $3 juta yang dipimpin oleh firma modal ventura, Founders Fund, dan Tony Xu, chief executive DoorDash, di antara yang lainnya.
Roam mengelola situs web yang mirip dengan Zillow, kecuali semua daftar, saat ini di 18 kota di tujuh negara bagian, memiliki hipotek yang bisa diasumsikan di bawah 6 persen dan cukup besar untuk menutupi setidaknya separuh harga pembelian.
Perusahaan telah bermitra dengan agen real estat yang memiliki pengetahuan tentang pinjaman yang bisa diasumsikan di pasar tempat mereka beroperasi. Koordinator transaksi mereka akan menelepon penyervis hipotek — perusahaan yang mengelola pinjaman — sampai kesepakatan tersebut diselesaikan. Bantuan Roam tidaklah murah: Perusahaan ini membebankan 1 persen dari harga penjualan rumah, misalnya, $4.500 untuk rumah senilai $450.000. Pembeli hanya membayar jika kesepakatan ditutup.
Dalam kasus Nyonya Harper, broker-nya mengajukan tawarannya lima kali berbeda karena penjual dan agen daftarannya sangat skeptis. Itulah ketika agen real estatnya, Kevin Hosner dengan Chapman Hall Realtors di Atlanta, menjadi kreatif. Mereka berjanji untuk membayar penjual $2.000 lebih jika mereka tidak menutup dalam waktu 60 hari. Roam menggunakan hal tersebut sebagai inspirasi untuk garansi baru: Jika asumsi itu tidak diproses dalam waktu 45 hari, perusahaan akan membayar hipotek pemilik rumah secara prorata sampai itu benar-benar selesai. Nyonya Harper pada akhirnya membayar $357.000, dengan uang muka sekitar $170.000.
“Hanya karena bisa diasumsikan, secara teknis, itu tidak selalu berarti penjual juga bersedia melakukannya,” kata Pak Hosner. “Ini tidak secepat tawaran tunai yang akan ditutup dalam dua minggu.”
Pak Hosner, yang sebelumnya adalah seorang pendeta gereja, telah menyelesaikan puluhan transaksi yang dapat diasumsikan dan memiliki semangat yang sama seperti pendeta untuk menyebarkan informasi tentang ketersediaannya. Namun tidak semua agen ingin repot dengan masalah tambahan, dan banyak pembeli telah mengalami masalah dengan penyervis hipotek atau pemberi pinjaman yang mengelola asumsi tersebut. Hipotek yang dapat diasumsikan bisa memakan waktu antara 45 hingga 90 hari atau lebih lama untuk ditutup, sedangkan membeli rumah dengan hipotek baru biasanya membutuhkan waktu sekitar satu bulan hingga 45 hari di banyak bagian negara, kata pialang hipotek.
“Penyervis telah sangat enggan untuk melakukannya,” kata Ted Tozer, seorang peneliti nonresident di Pusat Kebijakan Keuangan Perumahan Institut Urban. “Mereka sebenarnya kehilangan uang pada setiap asumsi yang mereka lakukan karena mereka memiliki biaya yang substansial yang tidak tertutup oleh biaya yang mereka dapatkan.”
Baik F.H.A. dan V.A. memiliki batasan pada berapa banyak penyervis hipotek dapat mengenakan biaya untuk asumsi.
Menjalankan angka-angka
Bagi pembeli, mencari hipotek bunga rendah mungkin terlihat sebagai suatu keharusan. Tapi ada banyak hal yang perlu dipertimbangkan, termasuk prospek memenuhi syarat untuk pinjaman kedua, sesuatu yang pada dasarnya dapat menghambat proses penutupan atau malah menghentikan kesepakatan sama sekali.
Raunaq Singh, chief executive Roam, mengatakan ketidakpastian mengamankan pinjaman kedua seringkali menjadi rintangan — beberapa penyervis hipotek yang memegang pinjaman yang bisa diasumsikan akan memberikan kredit tambahan, tetapi tidak selalu. Untuk mengatasi masalah ini, Roam baru-baru ini mulai bekerja sama dengan Spring EQ, sebuah pemberi pinjaman nasional, yang akan memberikan pinjaman kedua kepada pelanggan Roam dengan skor kredit setidaknya 640 dan uang muka setidaknya 15 persen. “Sekarang mereka dapat berbelanja untuk rumah manapun dan tidak khawatir,” tambah Bapak Singh.
Bayangkan sebuah rumah yang harganya $400.000, yang dilengkapi dengan hipotek yang bisa diasumsikan sebesar $280.000. Sang pembeli rumah perlu menyiapkan $120.000 untuk menutup kesenjangan, baik dengan tunai atau pinjaman. Seorang pembeli yang memberikan uang muka 20 persen, atau $80.000, masih perlu $40.000 lainnya, ditambah biaya penutup.
Berikut adalah bagaimana perhitungan berjalan: Total pembayaran bulanan pembeli rumah akan menjadi $1.761, dibandingkan dengan $2.237 bulanan untuk hipotek baru dengan tingkat 7,5 persen. Ini termasuk pembayaran hipotek yang bisa diasumsikan sebesar $1.230 (dengan tingkat 3 persen) dan pinjaman kedua, sebesar $336 (dengan tingkat 9,5 persen), menurut perhitungan Roam.
Ada biaya berkelanjutan lainnya yang tercakup dalam pembayaran bulanan: pada pinjaman F.H.A., pembeli rumah juga perlu membayar premi asuransi hipotek sebesar $194, yang merupakan biaya program F.H.A. untuk menutupi kerugian pemberi pinjaman jika peminjam gagal bayar.
Asuransi hipotek biasanya mencakup risiko yang terkait dengan uang muka yang rendah. Namun di sini, bahkan peminjam yang memberikan uang muka besar masih perlu membayar biaya tersebut — kemungkinan besar 0,80 persen dari saldo pinjaman setiap tahun, yang dibagi dan dibayarkan bulanan — selama masa pinjaman, meskipun ada pengecualian.
Orang yang mengasumsikan pinjaman V.A. harus membayar biaya satu kali sebesar 0,50 persen dari jumlah pinjaman ke badan tersebut, tetapi tidak ada biaya asuransi berkelanjutan. Namun ada batasan lain. Jika seorang pembeli yang bukan veteran mengasumsikan hipotek, penjual bisa kehilangan seluruh atau sebagian haknya untuk mendapatkan pinjaman lain dari V.A. sampai pinjaman lama itu dibayar lunas.
Namun, bagi banyak calon pembeli, itu sepadan.
Ryan Carrillo adalah salah satu dari banyak pemilik rumah yang ingin pindah, tetapi tidak ingin menyerahkan hipotek 2,75 persen miliknya.
Ketika dia mengetahui bahwa hipoteknya yang dijamin F.H.A. bisa diasumsikan, dia berpikir dia bisa mencoba menemukan yang lain. Namun cepat menjadi frustrasi saat mencoba mencari daftar yang bisa diasumsikan.
“Saya berpikir dalam hati saya, ‘Kita sekarang berada di dunia di mana hipotek pokok lebih berharga daripada properti sungguhan — pasti harus ada cara untuk melakukan sesuatu dengan itu,’” ujarnya.
Hal tersebut mengarah pada ide yang dia bagikan dalam sebuah pesan teks kepada seorang teman wirausaha, Louis Ortiz. Pada bulan Agustus, keduanya memperkenalkan Assumable.io, sebuah operasi kecil yang dibangun sendiri. Sekarang termasuk situs web dengan 26.000 daftar aktif dan membebankan $1.850 untuk membantu calon peminjam melalui proses yang Bapak Carrillo akan mulai untuk keluarganya sendiri. Dia dan istrinya, yang telah memiliki anak pertama pada bulan Januari, akan pindah dari Phoenix ke Texas untuk lebih dekat dengan kerabat.
Dia tidak berencana untuk meneruskan hipoteknya ke pembeli — dia khawatir akan memakan terlalu banyak waktu untuk diselesaikan mengingat pindahannya yang akan segera.
Hipotek yang ia asumsikan memiliki tingkat 4,87, yang berarti penghematan lebih dari $400 per bulan daripada jika dia mengambil pinjaman baru pada 7,12 persen yang dia ditawarkan.
“Hipotek yang bisa diasumsikan adalah mesin waktu ke tingkat bunga masa lalu,” tambahnya. “Saat saya menghitung angka-angka,” tambahnya, “itu sudah sangat jelas.”
