“
Bagi sebagian besar pembeli, hipotek adalah pondasi dari pembelian rumah. Terkadang hipotek kedua diperlukan, juga, untuk menutupi uang muka, misalnya. Tetapi apa yang terjadi jika hipotek kedua tersebut tampaknya telah diampuni tetapi sebenarnya masih ada? Memperkenalkan: “hipotek zombie.”
Mereka bukanlah makhluk dari dunia bawah, tetapi hipotek yang dilupakan pemilik rumah atau pemberi pinjaman yang mengatakan mereka akan menghapusnya, tetapi tidak, hanya untuk muncul kembali bertahun-tahun kemudian, menurut Biro Perlindungan Konsumen Keuangan.
Saat harga rumah terus melonjak, hipotek zombie mengalami “gelombang kedua,” kata David Weber, seorang profesor di Creighton University School of Law. (Gelombang pertama, katanya, terjadi setelah resesi pada musim gugur 2008.)
“Nama ‘zombie’ menempel karena sangat menarik,” kata Mr. Weber. “Dengan masalah hipotek kedua yang sedang terjadi saat ini, bukan berarti mereka kembali hidup. Hanya saja mereka telah tidur.”
Seorang pemilik rumah mungkin tidak menyadari bahwa pemberi pinjaman kedua terdaftar dalam judul propertinya, kata Mr. Weber, dan pemberi pinjaman dapat memilih untuk menggunakan hak mereka terhadap properti tersebut ketika menjadi menguntungkan bagi mereka untuk melakukannya.
Berikut adalah hal-hal yang perlu diketahui tentang hipotek zombie dan bagaimana melindungi diri.
Apa itu hipotek zombie?
Istilah ini berasal dari akibat krisis perumahan pada tahun 2008 karena peningkatan pinjaman hipotek perumahan yang gagal, menurut Andrea Boyack, seorang profesor di University of Missouri School of Law. Pemberi pinjaman akan mulai proses penyitaan atau mengumumkan kegagalan, tetapi tidak pernah melanjutkannya karena mereka tidak berpikir akan dapat mengembalikan investasinya.
Karena itu, pemilik rumah mungkin berpikir bahwa hutang hipotek mereka sudah diampuni atau telah terpenuhi, tetapi hutang tersebut sebenarnya masih ada, kata Michael Neal, seorang fellow senior di Urban Institute, sebuah lembaga pemikir kebijakan di Washington. Batas waktu typikal untuk hutang dan kontrak adalah enam tahun, kata Mr. Weber, dan pemberi pinjaman dapat menuntut pembayaran dalam enam tahun dari tanggal mereka mengajukan gugatan. (Beberapa yurisdiksi mungkin memiliki batas waktu yang lebih panjang antara 10 dan 30 tahun, kata Mr. Weber.)
Namun, hipotek zombie bukan jenis hipotek yang sebenarnya. Sebaliknya, “itu hanya hipotek yang telah tidur, yang orang-orang lupa,” kata Mr. Weber.
Mengapa semua orang membicarakannya?
Hipotek zombie adalah fokus dari investigasi terbaru di NPR, yang menganalisis data penyitaan di beberapa negara bagian.
Dalam dua tahun terakhir, menurut NPR, setidaknya ada 10.000 hipotek kedua di New York “yang aktivitas penyitaannya telah dimulai,” tetapi yang telah diawali antara tahun 2004 hingga 2008. NPR berbicara dengan pemilik rumah dengan hipotek kedua tersebut, termasuk seorang wanita yang menjadi subjek lelang penyitaan setelah awalnya mengira koleksi hutang tersebut adalah penipuan.
Pada tahun 2008, jenis hipotek semacam ini terjadi baik dengan hipotek pertama maupun kedua. Sekarang, kata Mr. Weber, mereka sebagian besar hanya terjadi dengan hipotek kedua. Jika seorang pemilik rumah membayar hipotek pertamanya tetapi tidak membayar yang kedua, kata Mr. Weber, pemegang hipotek kedua memiliki hak untuk menyita properti tersebut.
Baik Mr. Neal maupun Mr. Weber menyebutkan perhatian yang meningkat terhadap hipotek zombie karena naiknya harga rumah. Harga jual rumah median mencapai rekor tertinggi lagi, meningkat 4,4 persen menjadi $394.000 dalam sebulan terakhir, menurut Redfin, tetapi suku bunga hipotek telah turun. Nilai properti yang meningkat memberikan ekuitas ke dalam properti, memungkinkan pemegang hipotek kedua untuk mendapatkan uang bahkan setelah pemegang hipotek pertama dibayar, kata Mr. Weber.
Pengajuan penyitaan juga mulai meningkat, kata Mr. Weber, yang dapat menunjukkan minat yang diperbarui.
“Jika Anda melihat jumlah pengajuan penyitaan ini, atau setidaknya upaya untuk mengumpulkan hutang zombie ini, Anda mulai melihat angka-angka meroket secara dramatis hingga ribuan, jika tidak lebih, di yurisdiksi-yurisdiksi individu,” kata Mr. Weber. “Itu banyak aktivitas.”
Apakah itu legal?
Pemberi pinjaman dan kolektor hutang secara hukum diwajibkan oleh Undang-Undang Keadilan dalam Pemberian Kredit, suatu undang-undang federal, untuk memberikan pemberitahuan bulanan kepada pemilik rumah tentang berapa banyak hutang yang harus dibayar dan mengapa, kata Mr. Weber. Jika tidak ada komunikasi tentang jumlah hutang yang harus dibayar, maka itu adalah ilegal.
Ketika seorang pemilik rumah gagal membayar hipotek, seorang pemberi pinjaman dapat memutuskan apakah dan kapan akan menyita. “Tidak sah untuk menyita hipotek tanpa mengikuti proses yang benar,” kata Ms. Boyack.
Hipotek zombie juga bisa menjadi masalah perlindungan konsumen, jika bisa ditunjukkan bahwa konsumen telah disesatkan. Sebagai contoh, kata Ms. Boyack, konsumen mungkin telah disesatkan untuk menukar “ketenangan pikiran jangka pendek dengan keamanan jangka panjang di rumah.”
Apakah pemilik rumah bisa kehilangan rumah mereka?
Pemberi pinjaman memiliki hak untuk menuntut pembayaran hutang atau menyita karena mereka berhak mendapatkan uang tersebut, kata Mr. Weber.
Untuk seseorang kehilangan rumahnya, kasus tersebut harus melalui proses penyitaan yang sangat diatur, kata Mr. Weber, membutuhkan beberapa pemberitahuan dan kadang-kadang lelang properti.
Jika investor yang memegang hipotek menyita properti dan menerima “hak penebusan” yang tepat, maka mereka dapat menggusur pemilik rumah, membayar pemegang hipotek pertama, dan memiliki properti secara langsung, kata Mr. Weber.
Apa langkah yang dapat diambil pemilik rumah untuk melindungi diri mereka sendiri?
Tidak mungkin seseorang akan dengan tidak sengaja menandatangani hipotek kedua zombie, kata Mr. Weber.
Namun, jika pemilik rumah yang terjebak dalam hipotek zombie mendapat panggilan telepon dari perusahaan pemberi pinjaman yang tidak dikenal, bukan dari aslinya, mereka mungkin mengabaikan pemberitahuan jika mereka mengira itu adalah “upaya penipuan,” katanya.
Langkah pertama yang baik, kata Mr. Weber, adalah memeriksa judul properti untuk mengetahui apa saja beban atau hak tanggungan yang terdaftar dalam dokumen tersebut, yang dapat diperiksa oleh Anda, seorang pengacara, atau sebuah perusahaan judul. Melakukan hal itu akan memberi tahu Anda apakah masih ada hipotek kedua pada judul.
Jika Anda terjebak dalam hipotek zombie, seorang pengacara dapat membantu Anda menantangnya di pengadilan. Dalam hampir setiap kasus, kata Mr. Weber, seorang pemilik rumah dapat meminta biaya dan bunga dibebaskan. “Tetapi, seringkali mereka mampu menghapuskan seluruh hipotek kedua dari judul,” katanya.
“