Paragraf ini mengenai istilah real estate yang digunakan oleh pengembang ketika mereka sedang menilai apakah suatu proyek memiliki nilai finansial yang masuk akal.
Penulis artikel ini, Conor Dougherty, membahas mengenai Shop Talk, fitur reguler yang mengeksplor kosakata dunia bisnis: istilah khusus, frasa baru, atau ungkapan yang terlalu sering digunakan.
Biaya tinggi untuk tempat tinggal telah mendorong kota, negara bagian, dan pemerintahan Biden untuk menciptakan sejumlah program yang bertujuan untuk mendorong pengembang membangun rumah yang dapat diakses oleh masyarakat.
Mengapa pengembang tidak melakukannya secara mandiri? Mengapa mereka terus membangun rumah-rumah besar dengan gaya McMansion dan apartemen mewah ketika begitu banyak orang Amerika sangat membutuhkan tempat tinggal yang terjangkau?
Ketika pejabat publik mengajukan pertanyaan-pertanyaan tersebut, jawabannya sering disampaikan dalam bentuk cliché real estate: It doesn’t pencil.
Suatu proyek dikatakan “pencils” jika memiliki nilai finansial yang masuk akal. Industri real estate merupakan industri yang berisiko tinggi, terkena regulasi yang ketat, siklus booming dan busting, serta suku bunga mengambang yang dapat membuat suatu proyek sukses berubah menjadi bangkrut hanya dalam waktu satu pertemuan Federal Reserve. Ketika pengembang mengatakan bahwa sesuatu “pencils”, mereka mengatakan bahwa apa pun yang mereka ingin bangun memiliki peluang untuk menghasilkan cukup uang untuk mengatasi berbagai kemungkinan kegagalan.
“Essensi dari ‘Does it pencil?’ adalah Anda bisa mengambil sejumlah besar informasi dan menyusunnya menjadi satu jawaban berupa angka,” kata Joe Still, seorang broker yang menjalankan serangkaian kursus real estate bernama “Does It Pencil?” (Harga mulai dari $199 untuk lima jam instruksi.)
Sebagian besar waktu, sebuah proyek yang “pencils” tidak hanya menguntungkan. Para investor dalam proyek apartemen atau kondominium baru seringkali berharap untuk menggandakan uang mereka — atau lebih — dalam empat hingga lima tahun.
Pembangun jarang menjelaskan hal ini secara detail dalam pertemuan umum. Metafora pensil sering muncul ketika pengembang meminta bantuan publik atau menolak permintaan untuk melakukan sesuatu yang mahal, seperti mengubah desain atau menurunkan harga sewa.
Dalam lima tahun terakhir, kombinasi antara inflasi yang meningkat dan suku bunga yang lebih tinggi telah membuat pengembangan menjadi jauh lebih tidak menguntungkan daripada saat sebelum Covid. Harga sewa dan rumah masih terlalu tinggi bagi banyak orang Amerika, namun telah sedikit mengalami stagnasi. Hal ini telah melambatkan pengembangan karena pengembang khawatir tentang keuntungan masa depan mereka — dalam arti lain, mereka khawatir bahwa proyek-proyek mereka tidak lagi cocok, sesuai dengan laporan terbaru oleh Terner Center for Housing Innovation di University of California, Berkeley. (Laporan itu berjudul “Making It Pencil.”)
Mengingat bahwa sebagian besar hunian baru dibangun oleh pengembang swasta, sebagian besar program perumahan pemerintah adalah upaya untuk membuat suatu hal menjadi cocok finansialnya. Voucher sewa Section 8 membayar sebagian dari harga sewa pasar bagi penyewa berpenghasilan rendah, sehingga renter tersebut menjadi cocok finansialnya. Kredit pajak perumahan berpenghasilan rendah memberikan keringanan pajak kepada perusahaan sebagai imbalan atas investasi dalam pengembangan perumahan berpenghasilan rendah hingga menengah yang tidak dapat dicapai secara finansial tanpa bantuan.
Saat beban sewa semakin meningkat, negara-negara bagian mulai menciptakan program perumahan “kerja” yang menargetkan para penyewa dengan penghasilan yang lebih tinggi. Sejumlah pemerintah negara bagian dan lokal juga mulai mengusulkan ide untuk membangun perumahan publik baru. Perumahan publik tidak dapat dicapai secara finansial, tentu saja. Itu sebenarnya tujuannya.