Holly Meyer Lucas memperkirakan bahwa hingga 30 dari 100 rumah yang tim real estatnya jual di sekitar Jupiter, Fla., tahun lalu ditaruh di pasaran karena pemiliknya tidak lagi mampu membayar premi asuransi rumah yang melonjak tinggi.
“Ini adalah krisis perumahan yang tidak dibicarakan oleh siapa pun,” kata Ms. Meyer Lucas. Rumah-rumah itu laku terjual dengan mudah, tetapi seringkali kepada pembeli tunai berduit yang bisa meniadakan asuransi karena mereka tidak memiliki hipotek yang memerlukan mereka untuk membawanya.
Kenaikan tarif asuransi yang tajam terasa di pesisir Florida, dengan ekspos terhadap risiko besar seperti badai dan erosi pantai, tetapi juga merupakan fenomena nasional. Tahun lalu, tarif premi untuk hunian pemilik-tinggal naik 11,3 persen secara rata-rata secara nasional, berdasarkan data dari S&P Global Market Intelligence.
Tarif asuransi telah meningkat karena beberapa alasan: Badai telah menjadi lebih sering dan parah, inflasi dan kekurangan tenaga kerja telah mendorong naiknya biaya perbaikan, dan nilai properti telah meningkat, memerlukan kebijakan yang lebih besar. Lonjakan terbesar terjadi di Texas, Arizona, dan Utah, yang termasuk dalam 25 negara bagian secara total yang mencatat peningkatan dua digit tahun lalu. Di beberapa tempat, termasuk Florida, tarif naik lebih dari 40 persen selama lima tahun terakhir.
Hal itu dapat menambah pengeluaran tahunan yang signifikan bagi pemilik: Pemilik rumah tunggal tipe rata-rata dengan hipotek yang didukung oleh Freddie Mac membayar $1.522 pada tahun 2023, naik dari $1.081 pada tahun 2018. Dan itu hanyalah rata-rata. Secara anekdotal, banyak orang melaporkan melihat premi mereka melonjak ribuan dolar.
Kenaikan tarif asuransi yang lebih tinggi ini menimbulkan kesulitan bagi banyak pemilik rumah, memaksa orang keluar dari rumah dan komunitas mereka sementara yang lain mempertaruhkan dengan meniadakan asuransi sama sekali. Namun, kenaikan biaya tersebut tidak berdampak secara signifikan pada data inflasi resmi negara, yang dapat membantu menjelaskan sebagian kecil dari ketidakcocokan antara bagaimana orang merasakan ekonomi dan bagaimana tampilannya dalam data.
Keyakinan ekonomi tetap terpuruk dan konsumen terus khawatir tentang tingkat harga yang tinggi, mengganggu pemerintahan Biden, meskipun inflasi telah mereda dan pasar kerja kuat.
Indeks Harga Konsumen, yang merupakan salah satu dari dua indeks inflasi utama yang dirilis setiap bulan, hanya menggunakan apol merah pemilik saat menghitung biaya asuransi perumahan. Asuransi struktur dikecualikan. Itu karena para ekonom pemerintah memperlakukan rumah sebagian sebagai investasi keuangan, dan menghitung sebagian besar pengeluaran terkait dengan mereka sebagai investasi lebih lanjut daripada konsumsi.
Indeks Pengeluaran Konsumen, yang merupakan ukuran inflasi pilihan Federal Reserve, memperhitungkan asuransi properti tetapi memberikannya hanya bobot kecil dalam keranjang barang dan jasa yang dikonsumsi orang. Itu karena saat menghitung bobot, pemerintah mengambil sebanyak pemilik rumah menghabiskan untuk asuransi dan mengurangkan seberapa banyak yang diharapkan perusahaan asuransi keluar untuk klaim. Hasilnya: Apa yang terasa sebagai pengeluaran besar bagi kebanyakan orang berakumulasi menjadi sedikit bagi tujuan akuntansi inflasi.
Meskipun ada logika di balik cara pengukuran tersebut dilakukan, hasilnya adalah angka inflasi resmi hanya mengabaikan atau hampir tidak terpengaruh oleh kenaikan biaya asuransi rumah besar saat ini – meskipun mereka terasa, bahkan menyakitkan, bagi banyak rumah tangga.
Asuransi adalah contoh dari realitas yang lebih besar. Inflasi secara keseluruhan telah turun secara nyata, tetapi konsumen masih berjuang dengan ketidakpastian tentang harga kunci yang merupakan bagian penting dari kehidupan sehari-hari mereka. Biaya perumahan naik. Perbaikan darurat dari berbagai jenis mahal. Dan mungkin sulit bagi banyak orang untuk merasa percaya diri tentang prospek keuangan ketika mereka tetap khawatir tentang ditimpa pengeluaran besar dan sulit dihindari seperti premi tahunan yang terus meningkat.
“Ini pasti berdampak pada psikologi – 100 persen,” kata Omair Sharif, pendiri perusahaan riset Inflation Insights, tentang asuransi rumah khususnya. “Tetapi jumlah ini tidak akan berdampak banyak pada data inflasi agregat. Ini tidak benar-benar akan menggeser jarumnya.”
Kenaikan tarif asuransi dapat terus berlanjut secara nasional pada tahun 2024, karena perusahaan asuransi masih berjuang untuk mencapai titik impas. Pembayaran klaim telah meningkat, sebagian karena bencana menjadi lebih sering di tengah perubahan iklim. Kerugian asuransi dari bencana alam melampaui $100 miliar untuk tahun keempat berturut-turut pada tahun 2023.
Itu bukan hanya tentang badai besar dan mahal, tetapi juga tentang badai kecil yang menghantam Pegunungan Rocky, Great Plains, dan bahkan Midwest.
“Secara individu, badai ini tidak mahal, tetapi secara kolektif mereka benar-benar mulai menumpuk,” kata Tim Zawacki, analis utama industri asuransi di S&P Global Market Intelligence.
“Saya tidak yakin bisa mengatakan dengan pasti bahwa tarif telah selesai naik,” kata Mr. Zawacki.
Heather Kruayai, agen Redfin di Jacksonville, Fla., terkejut melihat biaya asuransi rumah sendiri melonjak pada bulan Desember menjadi $5.000 dari $2.000. Dia mencari-cari dan mendapatkan polis dengan premi tahunan sebesar $2.500, tetapi dia mengatakan dia beruntung. Ms. Kruayai mengatakan bahwa dia mengenal orang-orang yang harus menjual rumah mereka karena kenaikan biaya asuransi yang tajam, dan memiliki satu klien yang pindah hanya setahun yang lalu dan sekarang mempertimbangkan apakah ia perlu menjual rumahnya karena asuransi dan pajak telah meningkat begitu banyak.
“Rekan kerja, teman-teman – mereka semua melihat hal yang sama,” kata Ms. Kruayai. Ketika pembeli pindah ke area tersebut dan menyadari seberapa besar pengeluaran tahunan asuransi akan, ia menambahkan, “mereka agak kaget.”
Florida, dalam beberapa hal, adalah kasus ekstrem. Negara bagian itu telah mengizinkan pihak ketiga seperti tukang atap untuk mencari pembayaran asuransi rumah, sebuah cela hukum yang menghasilkan klaim tanggung jawab sering. Antara itu dan kerugian dari badai dan bencana lainnya, perusahaan asuransi menghadapi kerugian besar dan mulai mundur dari Florida sepenuhnya. Orang-orang pejabat negara akhir-akhir ini mengubah hukum untuk meringankan tekanan dan mencoba untuk menarik perusahaan asuransi kembali.
Musim badai besar yang buruk tetap menjadi risiko. Negara bagian ini juga telah melihat lonjakan penduduk baru-baru ini ketika para baby boomer bergerak ke selatan untuk pensiun dan ketika pekerja jarak jauh pindah, menempatkan lebih banyak orang langsung ke jalur badai, kata Latisha Nixon-Jones, seorang profesor di Jacksonville University yang ahli dalam hukum bencana.
“Sudah menjadi terlalu mahal dan tidak dapat diprediksi untuk mengukur risikonya,” katanya.
Biaya asuransi yang tinggi dan penilaian kondominium yang besar digabungkan dengan harga rumah yang tinggi dan suku bunga tinggi membuat kepemilikan rumah menjadi mahal bagi banyak orang di Florida, sebuah kenyataan yang Raphael Bostic, presiden Federal Reserve Bank of Atlanta, menganggukkan dalam wawancara baru-baru ini dengan para wartawan. Distrik Fed Mr. Bostic mencakup negara bagian ini.
“Bagi orang biasa, mereka sangat khawatir,” kata Mr. Bostic, menyebut pasar perumahan di Florida “sangat menantang.”
Ada harapan bahwa situasi bisa stabil, setidaknya di negeri yang penuh sinar matahari ini. Billy Wagner, pemilik agen Brightway Insurance di Ponte Vedra Beach, yang berada di luar Jacksonville, mengatakan bahwa perusahaan-perusahaan secara perlahan mulai kembali ke pasar. Dia mengharapkan premi akan mulai melandai karena itu terjadi.
“Orang bertanya kepada saya bagaimana keadaannya sekarang, dan saya katakan, ‘Nah, kita masih di neraka, tetapi tidak sesengat sebelumnya,’” kata dia.
Tetapi bagi banyak pemilik rumah baik di Florida maupun di seluruh negeri, kenyataan bahwa premi asuransi tahunan dapat melonjak dalam jumlah besar – tiba-tiba menghabiskan ratusan hingga ribuan lebih per tahun – adalah risiko dan kenyataan keuangan yang sekarang harus mereka pertimbangkan dalam anggaran mereka.
Dennis Dawson, yang berusia 60 tahun, tinggal dengan suaminya di Mount Dora, sebuah kota di Florida Tengah. Pasangan tersebut cukup makmur, menghasilkan sekitar $300.000 per tahun, tetapi dalam beberapa tahun saja mereka menyaksikan tagihan asuransi rumah mereka melonjak menjadi $4.200 dari $1.200. Kemudian mereka dipecat sepenuhnya – rumah mereka dibangun pada tahun 1940-an, dan dianggap terlalu tua untuk diasuransikan.
Mr. Dawson berhasil masuk ke rencana asuransi yang dijalankan negara, tetapi besarnya premi sangat tinggi sehingga mereka bisa terkena kerugian besar jika badai merusak properti mereka. Dia dan suaminya sekarang sedang merenovasi, menambahkan langkah-langkah perlindungan cuaca dan atap baru dengan harapan meningkatkan bagaimana mereka dapat memperoleh layanan dari penyedia asuransi.
Kemungkinan kenaikan lebih lanjut sangat membebani pemikiran Mr. Dawson saat ia memikirkan masa depan ketika pasangan tersebut mungkin berada pada pendapatan tetap – dan kurang mampu menghadapi lonjakan premi besar.
“Kami hampir pensiun,” katanya. “Tampaknya tidak ada istirahat.”