Investor dalam dana properti swasta memiliki masalah: Meskipun harga gedung perkantoran dan properti komersial lainnya turun, investasi mereka terkunci, mungkin selama bertahun-tahun.
Wall Street memiliki jawaban. Mereka disebut dana sekunder, dan mereka hadir untuk membeli saham swasta yang mungkin sulit dijual – namun dengan diskon yang cukup besar. Baru-baru ini, sekunder yang fokus pada properti telah menjadi tren.
Goldman Sachs mengatakan pada bulan Juni bahwa mereka telah mengumpulkan rekor $3,4 miliar untuk dana sekunder properti ketiga mereka, Vintage Real Estate Partners III – dana terbesar dalam sejarah Wall Street. Perusahaan lain, StepStone, mengumpulkan uang untuk dana kelima mereka dan mengatakan bahwa mereka telah melebihi $1,4 miliar yang mereka kumpulkan untuk dana terakhir mereka pada tahun 2020.
Dana-dana baru mengikuti $3,3 miliar yang berhasil terkumpul oleh Ares untuk dana Real Estate Fund IX, yang ditutup pada bulan Desember, dan $2,6 miliar yang berhasil dikumpulkan oleh Blackstone pada bulan November untuk dana Strategic Partners Real Estate VIII mereka.
Konsep pasar sekunder mencerminkan dorongan Wall Street untuk mendapatkan keuntungan dari perubahan nilai aset tanpa peduli apakah nilai tersebut naik atau turun. Para pemodal akan mengemas dan menjual kepada investor apa pun yang memiliki nilai ekonomi. Jika nilai aset tersebut turun, atau investor perlu menarik investasi dan bersedia mengambil kerugian untuk melakukannya, para pemodal yang sama akan segera membeli aset dengan diskon untuk kepentingan orang lain.
Di industri ekuitas swasta dan modal ventura, pasar sekunder merupakan bagian yang sudah lama ada. Mereka memberi kesempatan bagi orang-orang yang memiliki saham di start-up atau kepemilikan saham di dana swasta untuk menjual sebelum waktunya dengan menjual kepemilikan mereka kepada pembeli lain, yang mendapatkan akses ke investasi yang sebaliknya tidak tersedia untuk dibeli.
Investasi dalam dana properti komersial sulit dijual: Real Estate Investment Trusts (REIT) swasta dan dana-dana lain yang memiliki properti seperti gedung apartemen, gudang, dan pusat perbelanjaan biasanya mengunci pendukung mereka – biasanya dana pensiun, endowment, atau individu kaya – selama lima tahun atau lebih. Dan bahkan ketika seorang investor diizinkan menarik investasinya, jumlah penarikan tersebut bisa dibatasi.
Namun, investor mencari cara untuk keluar karena gedung perkantoran dan ritel, khususnya, menghadapi peningkatan kepemilikan, penurunan valuasi, dan suku bunga tinggi yang telah mengurangi kemampuan pemilik bangunan untuk melunasi utang mereka.
Itu, dan kenyataan bahwa dana properti swasta tumbuh begitu besar sebelum resesi, berarti ada banyak peluang bagi para pemburu diskon.
“Ukuran pasar potensial total telah berkembang secara signifikan,” kata Michelle Creed, seorang mitra di Ares yang memimpin kelompok sekunder properti mereka. “Terdapat minat yang meningkat dari investor untuk berinvestasi di ruang ini.”
Dana properti swasta dari mana dana sekunder ini dapat membeli sekarang memiliki nilai aset bersih sekitar $393 miliar, menurut MSCI, perusahaan yang melacak investasi swasta. Angka itu, yang telah meningkat lebih dari 70 persen selama lima tahun terakhir, mengukur nilai bangunan atau investasi lain setelah utang dan biaya tetap dikurangkan.
Ini pasar pembeli: Untuk paruh pertama tahun 2024, rata-rata transaksi sekunder properti memiliki diskon 26 persen pada nilai bersih aset tersebut, menurut analisis oleh Jefferies.
Ada alasan lain bagi investor untuk beralih ke dana sekunder, kata Ms. Creed.
Dibandingkan dengan REIT dan kendaraan investasi lainnya yang lebih umumnya fokus pada sektor tertentu, seperti gedung apartemen atau pusat data, sekunder dapat menawarkan diversifikasi yang lebih luas melintasi wilayah dan tipe properti kepada investor. Sebuah dana sekunder khas akhirnya akan memiliki kepemilikan saham di ratusan atau bahkan ribuan bangunan.
Salah satu keuntungan lain dalam dana sekunder adalah bahwa investor pada dasarnya bisa melewati tahap paling berisiko dari pengembangan properti, yaitu tahun-tahun awal ketika sponsor dana membeli dan membangun, kata Jeffrey Giller, kepala real estate StepStone.
“Anda datang dengan diskon, dan Anda mendapatkan portofolio aset yang lebih stabil, mungkin dengan arus kas,” katanya.
Pandemi virus korona telah mengubah sebagian pasar properti komersial, menghancurkan keuntungan yang diharapkan investor pada beberapa proyek seperti gedung perkantoran dan kompleks ritel. Namun, manajer dana sekunder bersikeras bahwa aliran modal yang meningkat ke bidang mereka tidak didorong oleh investor garong mengitari kehancuran.
“Salah satu kesalahpahaman tentang strategi sekunder adalah bahwa lebih berkaitan dengan situasi darurat. Tidak begitu,” kata Mark Burton, yang memimpin bisnis sekunder properti di Blackstone. “Dalam kebanyakan kasus, kami memberikan likuiditas kepada investor untuk aset yang sebenarnya sedang memberikan hasil yang cukup baik.”
Sekalipun properti cukup sehat bisa menghadapi kesenjangan pendanaan – konsekuensi umum dari suku bunga yang lebih tinggi. Ketika pinjaman suku bunga rendah kedaluwarsa dan pemilik properti terpaksa membayar lebih mahal untuk refinansiasi, dana sekunder bisa masuk dengan uang tunai dan menyelesaikan kesepakatan.
Namun, efek suku bunga yang lebih tinggi dan pandemi terhadap industri telah mengubah dinamika pasar sekunder. Kesepakatan yang didorong oleh sponsor – yang dilakukan langsung dengan pengembang properti dan dengan mitra umum dana swasta, yang mengelola portofolio properti dalam nama investor mereka – telah meningkat. Tetapi transaksi langsung dengan investor pasif (“mitra terbatas,” dalam bahasa industri) telah lambat, sebagian karena keengganan manajer dana untuk mengurangi nilai aset mereka yang ditetapkan.
Ini memberikan insentif yang lebih rendah bagi investor yang memiliki saham di dana-dana tersebut untuk menjual, jika mereka mampu menunggu pemulihan. Pemulihan bisa dimulai ketika suku bunga mulai turun, yang diharapkan terjadi lebih akhir tahun ini.
REIT yang diperdagangkan secara publik dengan cepat mencerminkan penurunan nilai kepemilikan properti perkantoran dan ritel mereka, namun “manajer properti swasta sangat, sangat enggan untuk mulai menurunkan valuasi aset saat koreksi terjadi,” kata Juliet Clemens, seorang analis riset strategi dana di PitchBook.
Volume transaksi total di pasar sekunder properti real tahun lalu mencapai $9,8 miliar, menurut data yang dikumpulkan oleh Ares. Itu hanya sebagian kecil dari lebih dari $100 miliar yang diperdagangkan tahun lalu di pasar sekunder ekuitas swasta yang lebih mapan.
Manajer dana berharap volume transaksi mereka akan meningkat tahun ini, sebagian karena kesulitan industri. Bahkan jika Federal Reserve mulai memangkas suku bunga bulan ini, seperti yang diprediksi pengamat Fed, banyak peminjam dengan pinjaman properti komersial yang jatuh tempo akan menghadapi biaya pembiayaan yang jauh lebih tinggi daripada yang mereka alami sebagian besar dalam 15 tahun terakhir.
Dan banyak dana properti yang tertekan telah mengurangi distribusi dan membatasi penarikan – memaksa investor yang membutuhkan uang tunai untuk mempertimbangkan penjualan saham mereka. Dengan diskon yang tepat, dana sekunder siap untuk bergerak.