Di San Francisco, sebuah menara kantor 20 lantai yang dijual seharga $146 juta satu dekade lalu terdaftar pada bulan Desember dengan harga hanya $80 juta. Di Chicago, sebuah gedung kantor seluas 200.000 kaki persegi di Clybourn Corridor kota yang terjual pada tahun 2004 dengan harga hampir $90 juta dibeli bulan lalu seharga $20 juta, diskon 78 persen. Dan di Washington, sebuah gedung 12 lantai yang mencampur ruang kantor dan ritel tiga blok dari Gedung Putih yang terjual seharga $100 juta pada tahun 2018 baru-baru ini hanya dibeli seharga $36 juta. Diskon tajam seperti itu telah menjadi hal biasa untuk ruang kantor di seluruh Amerika Serikat seiring berlanjutnya tren pandemi dari kerja hybrid dan jarak jauh, yang menguras pusat-pusat perkotaan yang dulu ramai dengan pekerja. Namun, kerugian ini tidak hanya dirasakan oleh investor properti komersial. Kota-kota juga mulai merasakan dampaknya, karena anggaran pemerintahan yang mengandalkan pajak terkait dengan properti komersial yang bernilai tinggi kini mengalami kekurangan dan mempertimbangkan pemangkasan karena penilaian penurunan nilai properti mengurangi tagihan pajak. Aaron Peskin, presiden dewan pengawas San Francisco, mengatakan tentang gedung-gedung kantor di kotanya, “Mereka dijual dengan diskon besar. Jika Anda adalah orang-orang yang membeli pada puncak pasar, Anda akan mengalami kerugian besar.” Bapak Peskin mengatakan bahwa anggaran San Francisco sebesar $14 miliar menghadapi prospek kekurangan sebesar $1 miliar dalam beberapa tahun mendatang, sebagian karena kehilangan pendapatan pajak properti komersial. “Dengan jangka pendek, itu berarti lebih sedikit uang di kas pemerintah daerah dan pusat kota yang kurang berkembang,” katanya. Sejak pandemi, kota-kota di seluruh negeri telah mendapat manfaat dari pemulihan ekonomi dan injeksi dari miliaran dolar uang bantuan federal yang disebarluaskan melalui American Rescue Plan 2021. Itu membuat daerah berlimpah uang sehingga memberikan kenaikan gaji untuk pegawai kota, memperbaiki lapangan basket dan tenis lokal, serta mengupayakan sistem pembuangan air. Namun, sekarang anggaran mulai ketat. Laporan fiskal yang diterbitkan oleh National League of Cities tahun lalu menemukan bahwa optimisme di kalangan pejabat pembiayaan negara mulai menurun di tengah kekhawatiran penjualan yang lebih lemah dan pajak properti lebih rendah bersamaan dengan berakhirnya dana federal. Pemangkasan bisa mengarah pada apa yang dijelaskan oleh Arpit Gupta, seorang profesor di New York University Stern School of Business, sebagai “putaran kutukan kota” di seluruh Amerika Serikat. Dalam sebuah makalah penelitian yang diperbarui akhir tahun lalu, Mr. Gupta dan rekan-rekannya memperkirakan pasar kantor nasional kehilangan nilai sebesar $664,1 miliar dari 2019 hingga 2022. Untuk mengisi lubang anggaran yang diciptakan oleh kehilangan pendapatan pajak, mereka menduga bahwa kota-kota dapat memangkas layanan atau menaikkan jenis pajak lain. Namun itu akan membawa kekurangan lain, termasuk mendorong bisnis dan penduduk pindah, memperburuk masalah dengan lebih merosotnya dasar pajak. Mr. Gupta membandingkan dinamika ini dengan dilema yang dialami kota-kota industrialisasi di Sabuk Rantai pada tahun 1960-an dan 1970-an ketika pabrik-pabrik tutup dan pemerintah setempat kesulitan meratakan anggaran mereka. “Beberapa kota yang mencoba menaikkan pajak dan memangkas layanan publik menemukan bahwa tindakan-tindakan tersebut mempercepat proses migrasi kota,” ujarnya. “Ini semacam memperburuk dirinya sendiri.” Tekanan yang menghantam sektor properti komersial telah terlihat sejak pandemi mempercepat tren kerja jarak jauh. Hal ini diperumit oleh tingkat bunga tinggi, yang membuat pengalihan hutang mahal, dan tekanan di sektor perbankan, yang menahan sekitar $3 triliun utang properti komersial yang beredar. Situasi ini mengingatkan pada kekacauan yang dialami sektor properti komersial selama krisis keuangan tahun 2008, ketika kredit meredup. Kali ini, namun, perubahan dalam cara dan di mana orang bekerja menunjukkan bahwa pergeseran struktural yang lebih dalam dalam pasar mungkin terjadi – setidaknya sampai tingkat bunga turun. Glen Seidlitz, kepala dan pendiri perusahaan konsultansi properti komersial Six23 yang berbasis di Washington, mengatakan bahwa banyak pemilik gedung dan investor sedang mencoba membangun ulang pinjaman mereka dan dalam beberapa kasus mencari modal baru. Namun, sebagian besar, karena okupansi yang lebih rendah dan biaya pinjaman yang lebih tinggi, sektor sedang mengalami penurunan. “Terlihat seperti pemberi pinjaman benar-benar mengakui masalah mendasar, yaitu, jika tingkat bunga akan tetap tinggi, artinya ada lebih sedikit modal untuk membeli properti real estat dan jika ada lebih sedikit pembeli untuk membeli properti real estat, jelas harga akan mencerminkan permintaan yang lebih rendah,” kata Mr. Seidlitz. “Dan jadi sampai ada stabilitas, ada spiral ini yang akan terjadi sebagai fungsinya.” Kekhawatiran atas properti komersial meningkat bulan lalu ketika New York Community Bank mengungkapkan kerugian tak terduga atas pinjaman properti yang terkait dengan gedung kantor dan apartemen, yang membuat sahamnya terjun bebas. Dalam sebuah dengar pendapat kongres pada bulan Februari, Menteri Keuangan Janet L. Yellen mengakui bahwa sektor itu bisa menimbulkan risiko keuangan dan mengatakan bahwa regulator sedang memantau tanda-tanda masalah. Risiko bagi kota-kota tergantung pada seberapa bergantung pangkalan pajak mereka pada pendapatan dari properti komersial. Laporan Moody’s Investors Service bulan Oktober lalu mengatakan bahwa peringkat kredit Atlanta dan Boston termasuk yang paling rentan terhadap gejolak harga properti komersial, tetapi kerusuhan di sektor tersebut akan menjadi ancaman bagi kota-kota besar selama beberapa tahun ke depan. “Pergeseran ke kerja lebih jauh dari kantor, yang diperkuat oleh tren online yang meningkat, telah membuka sejumlah besar pengeluaran dari daerah bisnis,” kata analis Moody’s dalam laporannya. Thomas Brosy, seorang peneliti di Pusat Kebijakan Pajak Urban Institute, mencatat bahwa penurunan penilaian cenderung menjadi “indikator tertinggal” karena sewa baru mendapat sewa yang lebih rendah dan pemilik mengajukan banding terhadap penilaian pajak ketika bangunan lain terjual dengan harga rendah. Dia menyarankan bahwa dalam tiga tahun ke depan, kota-kota akan terpaksa membuat pilihan sulit tentang pemangkasan pengeluaran dan kenaikan pajak. “Ini akan mulai terasa menyakitkan,” katanya. Pusat metropolitan utama sudah bersiap untuk yang terburuk. San Francisco, yang mengalami lonjakan banding penilaian pajak untuk gedung-gedung komersial, harus menunda pemeliharaan fasilitas kota untuk menghemat uang. Mr. Peskin, yang sedang mempertimbangkan untuk maju sebagai walikota San Francisco, mengatakan bahwa dia telah mendorong kebijakan yang akan mendorong konversi ruang kantor kosong di pusat kota menjadi gedung apartemen. Péngeuangan kota New York menjabarkan skenario “kiamat” tahun lalu di mana nilai kantor-kantor kota berada 40 persen di bawah puncak pra-pandemi mereka. Hal ini akan berarti kekurangan anggaran sekitar $322 juta pada tahun 2025 dan $1,1 miliar pada tahun 2027. Di Washington, dimana tingkat kekosongan kantor mencapai di atas 20 persen pada akhir tahun 2023, situasi fiskal juga buruk. Tanda iklan sewa dibalut di beberapa gedung kantor utama ibu kota, sementara ruang ritel di pusat kota kosong. Pemilik Washington Wizards dan Washington Capitals berencana untuk meninggalkan Capital One Arena kota dan memindahkan tim-tim tersebut ke Virginia, potensial menambah pukulan bagi pusat kota yang sudah berjuang dengan penutupan restoran dan toko ritel. Grup bisnis DowntownDC Business Improvement District memperkirakan bahwa arena tersebut membantu menghasilkan pengeluaran tahunan sebesar $341 juta. Bendahara kota, Glen Lee, memproyeksikan tahun lalu bahwa Washington akan menghadapi kekurangan anggaran sebesar $464 juta dari tahun 2024 hingga 2026 dan mengaitkan sebagian besar kesenjangan itu pada penurunan pendapatan pajak properti komersial. Dalam pembaruan bulan lalu, Mr. Lee memperingatkan bahwa kesehatan sektor sedang merosot lebih dari yang sebelumnya diharapkan dan bahwa pergeseran permintaan ruang kantor bisa memiliki konsekuensi yang berkelanjutan bagi Washington. “Saat lebih banyak orang bekerja dari rumah, sektor transportasi dan properti kantor distrik kemungkinan akan mengalami pergeseran signifikan,” kata Mr. Lee dalam surat kepada walikota dan ketua Dewan Kota tentang keuangan ibu kota. “Dengan sedikit orang yang berkomuter, mungkin ada permintaan yang kurang untuk transportasi publik dan ruang kantor, menyebabkan potensi penurunan harga properti.” Dia menambahkan, “Secara keseluruhan, pandemi dan pergeseran ke kerja jarak jauh kemungkinan akan memiliki konsekuensi ekonomi yang luas bagi distrik.”
