Oleh Liangping Gao dan Marius Zaharia
BEIJING/HONG KONG (Reuters) – Langkah dukungan properti terbaru China telah meningkatkan transaksi di kota-kota terbesarnya, namun aktivitas di daerah-daerah kecil masih kesulitan untuk berkembang, menunjukkan adanya lebih banyak rintangan bagi sebagian besar pasar properti negara tersebut.
Pada 17 Mei, China memotong suku bunga hipotek minimum dan pembayaran muka serta memerintahkan kota-kota untuk membeli apartemen yang belum terjual untuk diubah menjadi rumah susila, memicu puluhan pengumuman dari kota-kota yang melonggarkan kebijakan di bawah panduan baru ini.
Data transaksi sampel kecil dan wawancara dengan 10 agen properti di seluruh China menunjukkan bahwa langkah-langkah tersebut memiliki dampak yang tidak merata di seluruh negara, menghidupkan kembali permintaan di mega-kota seperti Beijing dan Shanghai, namun tidak di tempat-tempat kecil.
Hal ini menambah kekhawatiran yang dipicu oleh data harga rumah yang buruk pada hari Senin bahwa penurunan mungkin akan terus berlanjut, terutama di kota-kota kecil di mana jumlah pasokan yang berlebih jauh lebih besar daripada di kota-kota besar, menekan kebijakan untuk memberikan lebih banyak dukungan.
Sektor properti yang lesu, yang sebelumnya memberikan hampir seperempat dari produk domestik bruto sebelum jatuh ke dalam krisis pada 2021, tetap menjadi beban besar bagi ekonomi senilai $18 triliun.
“Untuk kota-kota besar, kebijakan lebih efektif karena permintaan dan pasokan lebih seimbang,” kata Zhang Zhiwei, ekonom utama di Pinpoint Asset Management.
“Banyak kota kecil memiliki masalah oversupply struktural jangka panjang yang lebih sulit untuk diatasi. Hal ini akan memakan waktu lebih lama.”
Para analis mengatakan bahwa Beijing perlu mengalihkan lebih banyak dana ke pemerintah kota kecil untuk mengurangi persediaan dan menstabilkan pasar tersebut, namun sebagian besar mengharapkan dukungan bertahap daripada langkah-langkah besar karena pihak berwenang waspada untuk menyelamatkan pengembang yang boros.
Data dari firma riset properti China Index Academy menunjukkan rata-rata transaksi harian untuk rumah second-hand antara 18 Mei dan 5 Juni 27,7% lebih tinggi dari rata-rata April di Shanghai dan 8,10% lebih tinggi di Beijing. Transaksi untuk rumah baru turun 0,2% dan 6,4% masing-masing, dengan agen mengatakan bahwa apartemen tua di Beijing dan Shanghai biasanya terjual lebih cepat karena berada di area yang lebih baik.
Di Shanghai, seorang agen mengatakan pertanyaan untuk apartemen telah meningkat tiga kali lipat sejak kota tersebut melonggarkan persyaratan pembayaran muka pada 27 Mei, dan mencatat 700-900 penjualan per hari dibandingkan dengan 500 sebelumnya. Seorang agen lain mengatakan kunjungan rumah meningkat 60%.
Seorang agen di Beijing mengatakan kunjungan di ibu kota juga meningkat “banyak.”
“Pada dasarnya semua agen telah dipesan penuh,” kata agen di ibu kota, yang hanya memberikan nama belakangnya Chen.
Cerita berlanjut
‘SESUATU RUSAK’
China Index Academy tidak menerbitkan data untuk kota-kota kecil, namun secara terpisah merilis data transaksi untuk periode 8-10 Juni yang menunjukkan penurunan 16% year-on-year untuk sekelompok 30 kota, termasuk kota-kota terbesar.
Hal ini menunjukkan bahwa penjualan di kota-kota kecil masih lemah dan pembeli masih khawatir pengembang yang kekurangan uang mungkin tidak dapat menyelesaikan proyek-proyek tersebut.
“Kota-kota kecil melakukan banyak insentif untuk mendorong orang agar membeli lebih banyak rumah dan ini tidak berfungsi,” kata Christopher Beddor, direktur penelitian China di Gavekal Dragonomics.
“Sesuatu rusak. Saya pikir sesuatu itu pengembang: Anda tidak dapat memiliki pembalikan pasar properti tanpa meyakinkan para pembeli rumah bahwa mereka akan menerima unit presell dari pengembang.”
Beddor mengatakan pasar properti akan tetap menjadi beban bagi ekonomi kota-kota kecil ini dalam jangka panjang, memberatkan puluhan juta konsumen dan menimbulkan risiko bagi bank-bank regional kecil yang sering sangat terpapar pada sektor tersebut.
Kota-kota kecil telah menurunkan suku bunga hipotek dan pembayaran muka minimum lebih dari kota-kota besar, tetapi bahkan kota-kota paling agresif sejauh ini kesulitan untuk menghidupkan kembali permintaan, kata agen.
Jiaozhou, sebuah kota dengan kurang dari 1 juta penduduk di pantai timur, memecah batas pembayaran muka baru sebesar 15% untuk beberapa pembeli menjadi dua pembayaran 7,5% hingga dua tahun terpisah untuk mempercepat permintaan dari mereka yang membutuhkan apartemen tetapi tidak memiliki tabungan yang cukup. Shanghai dan Beijing menetapkan pembayaran muka minimum masing-masing sebesar 20% dan 30%.
Namun, agen properti Jiaozhou tidak menyadari dampaknya.
“Beban kerja saya sekitar sama seperti sebelumnya. Mungkin kami mendapat lebih banyak pertanyaan, tetapi tidak banyak orang yang benar-benar memesan tur properti,” kata seorang agen yang hanya memberikan nama belakangnya Ma.
Otoritas di kota tengah Changsha, rumah bagi sekitar 10 juta orang di provinsi Hunan yang terlilit hutang, mengatakan kepada pengembang untuk mengembalikan deposit tanpa syarat jika pembeli berubah pikiran sebelum menyelesaikan transaksi, dengan harapan untuk memberikan keberanian kepada mereka yang berada di pinggir untuk membuat penawaran.
“Sedikit orang ingin membeli rumah saat ini. Pelanggan berpikir kebijakan baru diambil dengan tepat karena pasar tidak baik,” seorang agen Changsha bernama Xu mengatakan.
Analis Goldman Sachs mengharapkan lebih banyak langkah pelonggaran dalam beberapa bulan mendatang.
“Namun, mengingat kelemahan properti yang menetap terkait dengan kota-kota tingkat yang lebih rendah dan pengembang swasta, langkah-langkah pelonggaran semacam itu mungkin hanya akan mengarah pada pemulihan berbentuk L dalam sektor dalam beberapa tahun mendatang,” tulis mereka dalam catatan pada hari Senin.
($1 = 7,2559 yuan renminbi Tiongkok)
(Dilaporkan secara tambahan oleh tim berita Beijing; Pengeditan oleh Shri Navaratnam)