Sebuah penyelesaian yang dicapai minggu ini mengancam akan menyerang standar yang telah mapan dalam real estat residensial: komisi penjualan 6 persen. Ini juga akan mengubah siapa yang membayar. Kesepakatan ini, yang dicapai setelah pertempuran pengadilan bertahun-tahun yang awalnya dilakukan oleh sekelompok penjual rumah di Missouri, mengharuskan Asosiasi Nasional Realtor yang kuat, yang telah lama mengatur cara rumah dijual di AS, untuk memperbarui aturannya tentang bagaimana Realtor untuk penjual dan pembeli dibayar.
Dalam sebagian besar transaksi real estat di Amerika Serikat, baik penjual maupun pembeli memiliki agen yang mewakili mereka. Selama beberapa dekade, telah ada standar pembayaran untuk agen-agen ini: komisi antara 5 dan 6 persen dari harga jual rumah, ditutupi oleh penjual dan dibagi antara kedua agen tersebut.
Tingkat komisi jauh lebih rendah di banyak negara lain. Di Inggris, mereka sedikit di atas 1 persen, sementara di Singapura, Belanda, dan Denmark, mereka berada di antara 2 dan 3 persen, menurut sebuah studi oleh perusahaan investasi Keefe, Bruyette & Woods. Para pemilik rumah yang menggugat di pengadilan federal di Missouri mengatakan bahwa N.A.R., melalui aturan-aturannya tentang kompensasi agen, berkonspirasi untuk menggelembungkan secara artifisial komisi yang dibayarkan kepada agen-agen real estat.
Sekarang aturan-aturan tersebut dijadwalkan akan berubah secepatnya pada bulan Juli, menunggu persetujuan pengadilan atas penyelesaian yang mencakup kesepakatan N.A.R. untuk membayar $418 juta sebagai ganti rugi.
Ada kemungkinan lebih banyak ruang untuk negosiasi.
Agen real estat berpendapat bahwa komisi telah lama bisa dinegosiasikan, dan standar 5 hingga 6 persen adalah praktek daripada ajaran.
Tetapi aturan N.A.R. yang mengharuskan agen penjual untuk dengan jelas mengiklankan kompensasi kepada agen pembeli — secara efektif menetapkan kompensasi untuk agen pembeli — meredam persaingan, demikian gugatan itu berargumen. Ini juga menyebabkan praktik yang disebut “steering,” di mana agen pembeli mengarahkan kliennya ke rumah-rumah dengan harga lebih tinggi di mana agen-agen dapat menghasilkan komisi yang lebih besar.
Dalam persyaratan penyelesaian, agen listing tidak akan lagi dapat mengiklankan tingkat komisi kepada agen pembeli di sebagian besar basis data di mana rumah-rumah terdaftar untuk dijual.
Ini akan memungkinkan untuk lebih banyak negosiasi.
Ketika Joanne Y. Cleaver memutuskan untuk menjual rumah lima kamar tidurnya di Mint Hill, N.C., sebuah pinggiran Charlotte, pada bulan Desember, dia tahu penyelesaian sudah ada di jalur. Ms. Cleaver, mantan editor real estat Milwaukee Journal Sentinel, mewawancarai beberapa agen untuk melihat apakah dia bisa membuat mereka mengurangi biaya mereka, dan berhasil membuat agennya sendiri menurunkan biaya dari 2,5 menjadi 1,5 persen. Tetapi proses itu terhenti ketika dia mencoba untuk membuat komisi yang dibayarkan kepada agen pembeli turun dari 2,5 menjadi 2 persen.
Agen demi agen mengatakan kepadanya bahwa jika persentasenya dikurangi, agen pembeli akan mengarahkan kliennya menjauh dari rumahnya. “Mereka menertawakan saya,” kata Ms. Cleaver, yang menerbitkan buku Kindle “Negosiasi Komisi Real Estat dan Simpan Uang Lebih Banyak!” dan memulai sebuah kelompok Facebook di mana pembeli dan penjual dapat bertukar taktik negosiasi.
Pembeli diharapkan membayar agen mereka sendiri.
Di jantung perubahan aturan yang diusulkan adalah “decoupling” komisi — pembeli dan penjual sekarang masing-masing bertanggung jawab untuk membayar agen mereka sendiri alih-alih membuat penjual menutupi biaya untuk keduanya.
Bagi pembeli, terutama mereka yang sudah kesulitan mengumpulkan uang muka untuk rumah, ini bisa menyakitkan.
“Sebagian besar pembeli entry dan di akhir tidak bisa mendatangkan uang cukup 3 persen,” kata salah satu broker, Stephen O’Hara, chief executive of Common Ground Properties di Rancho Santa Margarita, California, menulis di sebuah thread diskusi Facebook. “Mereka tidak memiliki cukup uang untuk kaleng cat, apalagi $20 ribu Komisi.”
Berita baiknya adalah bahwa komisi tersebut kemungkinan akan turun. Sebagian besar agen pembeli saat ini menghasilkan 2,5 hingga 3 persen dari penjualan rumah (setengah dari komisi standar 6 persen). Overhaul sistem ini bisa memicu lebih banyak persaingan, dengan agen menawarkan tarif lebih rendah, kata Ryan Tomasello, managing director Keefe, Bruyette & Woods, sebuah perusahaan perbankan investasi dan penulis studi 77 halaman tentang dampak perubahan pada komisi.
Penelitian Mr. Tomasello memprediksi bahwa komisi bisa turun sebanyak 2 persen — sebagian besar dari sisi pembeli, katanya. Sekaligus, ia tidak percaya bahwa harga rumah akan terpengaruh. “Kami pikir akhirnya ini akan mengurangi komisi secara keseluruhan dan karenanya biaya gesekan salah satu transaksi terbesar dalam hidup,” katanya.
Pembeli sekarang juga lebih mungkin untuk ditawari kesepakatan tertulis dengan agennya, sama seperti penjual.
Komisi bisa menjadi lebih transparan.
Meskipun panduan N.A.R. menentang praktik tersebut, banyak agen pembeli mengiklankan layanan mereka sebagai gratis. Tetapi dalam real estat dan kehidupan, tidak ada yang gratis — banyak pembeli rumah hanya tidak menyadari bahwa biaya untuk agen mereka ditutupi oleh penjual.
Penjual seringkali juga tidak menyadari. Sebuah survei terbaru dari 1.000 warga Amerika menemukan bahwa 42 persen penjual rumah tidak tahu bahwa mereka diharapkan membayar komisi untuk agen pembeli. Lima penjual rumah di Missouri yang menggugat N.A.R. memiliki keluhan yang sama.
“Konsumen saat ini melihat sistem komisi saat ini sebagai membingungkan dan tidak adil, yang telah membuat banyak orang sulit untuk percaya pada agen real estat mereka,” Luke Babich, co-founder dari platform pendidikan real estat Clever Real Estate, yang melakukan jajak pendapat, menulis dalam sebuah pos blog.
Salah satu hasil potensial dari kesepakatan ini adalah bahwa pembeli rumah akan lebih sadar akan proses ini, dan tentang mekanisme melalui mana agen yang mewakilinya dibayar.
Beberapa pembeli dapat memilih untuk melakukannya sendiri.
Hari ini, 85 hingga 90 persen pembeli rumah menggunakan agen yang secara eksklusif mewakili mereka saat mencari rumah, menurut Keefe, Bruyette & Woods. Menghadapi prospek membayar agen mereka sendiri, sebagian pembeli — yang sudah mengandalkan situs seperti Zillow dan Redfin untuk mencari daftar mereka sendiri — sekarang mungkin memilih untuk sepenuhnya mengabaikan agen pembeli.
Tetapi hati-hati pembeli: Agen memperingatkan bahwa mereka yang melakukannya sendiri lebih mungkin menjadi korban penipuan atau salah paham dengan proses.
Bahkan agen yang bukan anggota N.A.R. mungkin terpengaruh.
Di sebagian besar kota, akses ke database di mana rumah-rumah terdaftar untuk dijual, yang disebut multiple listing services, dibatasi hanya bagi anggota N.A.R. yang membayar iuran, yang telah membantu memperkuat pengaruh organisasi ini. Namun hal ini tidak berlaku di setiap kota, termasuk New York, di mana banyak agen hanya memiliki keanggotaan dengan Real Estate Board of New York, yang dikenal sebagai REBNY, asosiasi perdagangan real estat lokal.
Beberapa perusahaan pialang besar telah menawarkan pintu keluar bagi agen mereka dari N.A.R. Saat gugatan terhadap organisasi tersebut menumpuk tahun lalu, beberapa perusahaan real estat, termasuk Re/Max dan Redfin, menghentikan persyaratan bahwa agen mereka memegang keanggotaan N.A.R.
Di New York City, di mana sebagian besar agen tidak menjadi anggota N.A.R., penyelesaian itu tidak akan mempengaruhi secara langsung sebagian besar pembeli dan penjual. Belum juga: Perubahan tersebut diharapkan akan terasa di seluruh industri. Pada bulan Januari, REBNY menguraikan aturan baru yang memungkinkan broker pembeli menolak penawaran komisi penjual dan bernegosiasi biaya langsung dari pembeli.