Menurut Moira Gallagher, 38 tahun, membeli rumah di Anchorage akan menjadi langkah menuju stabilitas keuangan bagi keluarganya yang semakin berkembang. Tetapi, meskipun memiliki pendapatan rumah tangga enam angka dan pekerjaan yang stabil, dia dan suaminya kesulitan untuk melakukan pembelian.
Suku bunga hipotek tinggi, pasokan perumahan yang terbatas, dan harga yang tidak terjangkau secara historis telah membuat pembelian rumah tetap di luar jangkauan bagi Mbak Gallagher, seorang peneliti ekonomi yang sedang mengandung anak ketiga. Rumah tiga atau empat kamar tidur di distrik sekolah yang bagus sulit didapat dan harganya sangat mahal.
“Hal ini membuat sulit untuk merasa aman,” katanya. “Ini memengaruhi segalanya.”
Dari Anchorage hingga Amsterdam, banyak ekonomi maju dan bahkan ekonomi yang sedang berkembang menghadapi masalah serupa: Pasokan perumahan tidak mampu memenuhi permintaan, membantu mendorong harga rumah ke level yang tak terjangkau bahkan bagi keluarga dengan kelas menengah.
Masalah keterjangkauan telah diperparah oleh tingkat suku bunga bank sentral yang tinggi, yang para pejabat di seluruh dunia gunakan untuk mengatasi inflasi yang cepat. Suku bunga kebijakan itu merembes melalui pasar keuangan untuk meningkatkan suku bunga hipotek — membuat lebih mahal bagi peminjam untuk membeli rumah dan untuk para pembangun mendanai konstruksi rumah dan apartemen baru.
Bagian kedua dari persamaan itu sekarang siap untuk berubah. Bank sentral di banyak ekonomi menurunkan suku bunga atau bersiap-siap untuk melakukannya segera. Bank Sentral Eropa dan Bank Inggris sudah memotong biaya pinjaman, dan ketua Bank Sentral AS memberi sinyal minggu lalu bahwa mereka akan mulai menurunkan suku bunga pada bulan September.
Tetapi pemotongan suku bunga tersebut kemungkinan tidak akan menjadi obat mujarab untuk keterjangkauan perumahan.
Sementara perubahan sikap bank sentral telah mulai menerjemahkan suku bunga hipotek yang agak lebih rendah di banyak negara, biaya pinjaman tidak diharapkan akan kembali ke level yang berlaku selama tahun 2010-an. Beberapa ekonom mengatakan suku bunga hipotek 30 tahun di Amerika Serikat, misalnya, bisa berakhir di kisaran 5,5 hingga 6 persen, turun dari puncak 7,5 persen tahun lalu namun masih jauh lebih tinggi dari 4 persen yang normal sebelum pandemi.
Para ahli juga memperingatkan bahwa tren pasar yang berlangsung lama — termasuk biaya tenaga kerja tinggi, bahan bangunan yang lebih mahal, dan regulasi yang membatasi laju dan cakupan pembangunan — akan terus menghambat pasokan rumah yang terjangkau. Semakin sulit untuk membuat konstruksi rumah terjangkau secara ekonomis. Di saat yang sama, tren demografis dapat terus mendorong permintaan perumahan di beberapa pasar. Jadi, dalam totalitasnya, suku bunga yang lebih rendah tidak mungkin mendekati untuk memperbaiki krisis keterjangkauan dalam pembelian atau sewa perumahan.
“Kami hanya belum membangun cukup rumah sejak tahun 2009,” kata Mbak Gallagher, yang meneliti pasar perumahan lokal sebagai bagian dari pekerjaannya.
Faktanya, ketegasan masalah perumahan semakin menarik perhatian pejabat terpilih di seluruh dunia. Ketika generasi pemuda merasa putus asa tentang prospek mereka untuk memiliki rumah dan ketika banyak yang dibebani oleh sewa yang mahal, itu membuat mereka menjadi muram tentang ekonomi. Dan itu mendorong tuntutan untuk bertindak.
“Saya pikir kita sudah mencapai titik di mana ini merusak pengikat masyarakat,” kata Glenn Kelman, chief executive dari perusahaan real estat Redfin.
Politisi nasional bahkan mulai mengusulkan solusi, membalikkan praktik puluhan tahun di mana banyak menganggap perumahan sebagai masalah yang lebih lokal.
Ursula von der Leyen, presiden Komisi Eropa, telah berjanji untuk menunjuk komisioner perumahan Uni Eropa pertama dan telah menunjukkan minat dalam merevisi peraturan kunci agar Eropa dapat lebih luas mensubsidi konstruksi rumah. Wakil Presiden Kamala Harris, kandidat presiden dari Demokrat di Amerika Serikat, menjanjikan bantuan bagi pembeli rumah pertama kali dan insentif yang diperkuat untuk pembangunan. Lawan politiknya, mantan Presiden Donald J. Trump, menyalahkan persaingan dari imigran tidak terdaftar atas kekurangan perumahan dan berjanji deportasi untuk mengatasi krisis tersebut.
Namun tidak jelas apakah pendekatan seperti itu akan efektif atau bahkan bisa dilakukan — dan para ahli memperingatkan bahwa bisa sulit untuk dengan cepat memecahkan masalah keterjangkauan perumahan yang sudah berlangsung bertahun-tahun.
Ambil contoh Amerika Serikat. Di Amerika Serikat, harga rumah dan sewa secara rutin naik lebih cepat daripada upah rata-rata sejak sekitar tahun 2012. Pada saat itu, para pembangun telah mundur setelah krisis perumahan tahun 2008 yang menyakitkan, meninggalkan properti dalam persediaan yang terbatas di beberapa kota besar.
“Harga relatif perumahan telah naik secara signifikan selama bertahun-tahun,” kata Austan Goolsbee, presiden Federal Reserve Bank of Chicago, dalam sebuah wawancara.
Kemudian nilai rumah melonjak tajam — dan jauh lebih luas — setelah pandemi.
Pendapatan mingguan rata-rata naik 22 persen sejak awal 2020, tetapi sewa naik 24 persen. Harga rumah naik sekitar 50 persen. Dan lonjakan harga rumah itu bertabrakan dengan suku bunga tinggi untuk mendorong keterjangkauan ke level yang historis buruk.
Tantangan tidak terbatas hanya di kota-kota besar. Atlanta Fed melacak apakah rumah tangga berpenghasilan menengah dapat menyerap biaya tahunan yang terkait dengan memiliki rumah dengan harga median. Meskipun itu masih mungkin di beberapa tempat, seperti Pittsburgh, tetapi tidak di sejumlah besar dan terus berkembang di pasar — dari Asheville, N.C., hingga Albuquerque.
Di tempat-tempat di mana keterjangkauan sudah menjadi masalah sebelum pandemi, seperti New York dan Boston, situasinya telah menjadi lebih parah.
Keterjangkauan seharusnya mulai membaik sedikit seiring dengan menurunnya suku bunga bank sentral, membuat lebih murah bagi keluarga yang menggunakan hipotek untuk membeli rumah. Tapi seberapa besar itu rumit.
Suku bunga hipotek 30 tahun sudah mulai moderat seiring dengan sinyal Fed bahwa mereka bersiap-siap untuk memotong suku bunga. Semua hal lain tetap sama, itu akan membuat pembayaran perumahan bulanan menjadi lebih murah.
Tapi semua hal tidak sama.
Pertama, banyak ekonom mengharapkan calon pembeli untuk masuk ke pasar perumahan dari pinggiran jalan saat suku bunga turun. Hal itu bisa bertabrakan dengan pasokan yang terbatas untuk mendorong harga naik. Di Inggris, misalnya, pemotongan suku bunga oleh Bank of England musim panas ini sudah diikuti dengan peningkatan minat di antara calon pembeli rumah.
Dan di Amerika Serikat dan beberapa ekonomi maju lainnya, populasi besar yang berusia 30-an berada pada usia di mana mereka telah membentuk rumah tangga dan ingin membeli — yang berarti ada sejumlah besar permintaan perumahan yang tertahan.
Di saat yang sama, dua tren lain bisa berpotensi membantu melepaskan pasokan untuk memenuhi permintaan itu.
Di Amerika Serikat, di mana hipotek tetap jangka panjang umum, banyak keluarga telah enggan untuk pindah karena mereka tidak ingin meninggalkan suku bunga hipotek rendah yang mereka kunci bertahun-tahun yang lalu. Ketika suku bunga turun, mereka mungkin merasa lebih bersedia untuk akhirnya menjual rumah mereka.
Itu tidak selalu akan meninggalkan pasar dengan lebih banyak rumah secara keseluruhan: Orang mungkin hanya menjual satu rumah untuk membeli rumah lain. Tetapi jika ada orang yang keluar dari rumah tangga tunggal untuk rumah masa pensiun, atau keluar dari rumah awal untuk tempat yang lebih nyaman, perombakan itu bisa membebaskan pasokan di bagian pasar yang sangat diperlukan.
Dan di banyak ekonomi global, suku bunga yang lebih rendah bisa membuat lebih terjangkau bagi pengembang untuk membiayai konstruksi rumah. Dan harapan bahwa permintaan akan kembali bangkit bisa mendorong pengembang untuk membangun.
“Jelas bahwa selama dua tahun terakhir, sejak awal 2022, bahwa pembatasan moneter telah mengurangi investasi perumahan,” kata Philip Lane, kepala ekonom Bank Sentral Eropa, dalam sebuah wawancara. “Ketika pembatasan moneter itu dibatalkan, kita harus mengharapkan investasi perumahan akan pulih.”
Hal itu bisa membantu menciptakan pasokan untuk perumahan sewa khususnya. Konstruksi multifamiliarsa kuat beberapa tahun yang lalu, tetapi telah turun tajam di tengah suku bunga yang lebih tinggi.
“Pasar sewa, itu cukup jelas,” kata Thomas Davidoff, seorang ekonom perumahan di University of British Columbia. “Di pasar pemilik, itu sedikit lebih rumit, karena akan mendorong harga naik.”
Michael Fratantoni, kepala ekonom Mortgage Bankers Association, mengatakan dia percaya harga rumah di Amerika Serikat akan naik 3 persen pada tahun 2025 dan 2,5 persen pada tahun 2026 seiring dengan peningkatan pasokan dan permintaan. Secara keseluruhan, kombinasi kenaikan harga bertahap dan hipotek yang sedikit lebih murah seharusnya membuat keterjangkauan sedikit lebih baik bagi orang-orang yang mengandalkan hipotek, beberapa ekonom mengatakan — tapi tidak sebaik seperti sebelum 2020.
Bahkan ketika datang ke konstruksi apartemen dan rumah, suku bunga yang lebih rendah tidak akan menyelesaikan semuanya, karena pembiayaan yang mahal bukan satu-satunya masalah yang mencegah pembangunan rumah yang lebih terjangkau.
Andrew Mikula, seorang senior fellow di bidang perumahan di Pioneer Institute, sebuah organisasi penelitian independen di Boston, mengatakan bahwa ketika para pembangun lokal ditanyai apa yang menghalangi mereka, mereka sering berbicara tentang biaya yang membuat perumahan terjangkau menjadi tidak dapat diterima secara finansial. Baru-baru ini, itu termasuk tenaga kerja, bahan bangunan, dan biaya utilitas.
“Suku bunga jarang menjadi hal pertama yang muncul,” katanya.
Antara pembangunan terbatas setelah krisis perumahan tahun 2008 dan pembangunan rumah yang rendah belakangan ini, banyak negara di seluruh dunia memiliki kekurangan rumah yang telah berlangsung bertahun-tahun. Mark Zandi, kepala ekonom lembaga pemeringkat Moody’s, memperkirakan bahwa Amerika menghadapi kekurangan tiga juta rumah, misalnya. Sebagian besar kesenjangan tersebut adalah di unit-unit yang terjangkau.
“Dibutuhkan satu generasi untuk masuk ke masalah ini,” kata Mr. Zandi. Butuh waktu untuk keluar dari masalah ini.
Namun, beberapa di industri melihat alasan untuk berharap — meskipun tidak tergantung sepenuhnya pada suku bunga yang lebih rendah. Mr. Mikula mengatakan bahwa baik politisi lokal maupun nasional dapat menjadi lebih responsif terhadap masalah perumahan sekarang bahwa masalah tersebut telah mulai meremas tidak hanya rumah tangga miskin tetapi juga kelas menengah.
“Bukan hanya orang miskin yang bekerja lagi, terutama di tempat seperti Boston, yang merasakan tekanan,” katanya. “Itu memperluas koalisi orang yang secara pribadi terlibat dalam ini.”
Frustrasi pencarian rumah yang dihadapi oleh para profesional seperti keluarga Gallagher di Alaska menjadi biasa. Para pemilih di Irlandia dan tempat lain semakin melihat keterjangkauan perumahan sebagai isu politik utama. Debat sedang berlangsung tentang bagaimana memperbaiki masalah keterjangkauan di Kanada. Protes telah terjadi di Belanda.
Bagi beberapa orang, rasa sakitnya cukup besar. Tamara Kuschel, seorang kepala proyek di organisasi pelayanan sosial De Regenboog Groep di Amsterdam yang fokus pada yang berfokus pada sementara, mengatakan sekelompok orang kelas menengah dan bekerja baru telah mencari layanan tunawisma selama satu dekade terakhir karena harga rumah dan sewa melonjak.
“Kami melihat kelompok orang di rumah kami yang bukan kelompok sasaran utama kami: Mereka masih memiliki pekerjaan,” katanya. Meskipun ia sering mendorong orang-orang tersebut untuk mencari rumah di luar Amsterdam yang mahal, itu semakin tidak berhasil. Saat ini, kota-kota kecil Belanda juga terlalu mahal.
“Bahkan di sana, semakin sulit untuk menemukan rumah,” katanya. “Bagi guru, sopir bus, pekerja sosial seperti saya, mereka tidak terjangkau.”