Pemilik pusat perbelanjaan telah menemukan diri mereka berada dalam posisi yang sangat tidak biasa: Untuk pertama kalinya dalam 20 tahun, permintaan terhadap ruang ritel melebihi pasokan. Permintaan tersebut telah melonjak belakangan ini dan, setelah bertahun-tahun pembangunan yang minim dan pembersihan properti yang performanya lemah, memenuhi pasar ritel dengan ruang yang lebih sedikit. Properti yang selamat dari pembersihan merekrut penyewa yang akan menarik lebih banyak pengunjung dan memberi mereka alasan untuk lebih lama tinggal. Hal itu berarti lebih banyak restoran dan tempat hiburan yang mempromosikan pengalaman rekreasi, seperti melempar kapak dan, baru-baru ini, pickleball. Hal ini juga berarti lebih sedikit ruang untuk pengecer tradisional yang tidak performanya sebagaimana mestinya, seperti toko buku dan merek pakaian. Karena pergerakan tersebut, “tidak ada lagi pengulangan dari penyewa, dan pemilik properti menciptakan campuran penyewa yang jauh lebih kuat,” kata Barrie Scardina, presiden layanan ritel Amerika, pemberian agensi dan aliansi untuk Cushman & Wakefield, sebuah perusahaan real estat. “Kami melihat beberapa okupansi yang paling produktif yang pernah tercatat dalam 10 tahun terakhir.” Tingkat okupansi pusat perbelanjaan adalah yang terendah dalam dua dekade, yaitu 5,4 persen, Cushman & Wakefield menyatakan dalam laporan terbarunya, dan keunggulan dalam negosiasi sewa telah berpindah dari penyewa kembali kepada pemilik.
Untuk memenuhi permintaan, pengembang mencari properti yang bermasalah dan gagal — atau bahkan lokasi di mana ritel akan lebih cocok daripada penggunaan saat ini. Partners Capital mengonversi kompleks kantor seluas 100.000 kaki persegi di dekat Las Vegas menjadi proyek senilai $30 juta, yang disebut The Cliff, yang akan mencakup restoran, butik, operator kesehatan-dan-kebugaran, ruang hiburan, dan bar pusat. Ini adalah perubahan dari apa yang dilakukan pengembang tersebut hanya beberapa tahun yang lalu, ketika mereka menjual sebagian besar portofolio pusat ritel mereka dan beralih ke bangunan industri yang menampung penyewa seperti penyedia logistik, kata Bobby Khorshidi, presiden perusahaan tersebut. Langkah Partners Capital adalah representasi yang pantas tentang bagaimana nasib properti kantor dan pusat perbelanjaan telah bertukar tempat.
David Larcher, chief executive of Vestar, seorang pengembang di Phoenix yang merencanakan beberapa proyek, termasuk fase kedua Vineyard Towne Center, pusat perbelanjaan seluas 260.000 kaki persegi di Queen Creek, Ariz., mengatakan bahwa pandemi telah “membawa kebaikan bagi ritel.” “Ada banyak ruang yang ditinggalkan yang dikonversi ke penggunaan lain, dan pengecer dengan utang terlalu banyak yang masih bertahan dengan jari-jari mereka akhirnya terhapus,” katanya. Sekalipun pandemi mungkin telah mempercepat pemulihan, hal tersebut didukung oleh pergeseran yang dimulai lebih dari satu dekade yang lalu. Setelah krisis finansial dan resesi tahun 2009 dan di tengah pertumbuhan e-commerce, kebangkrutan pengecer menyebabkan kelimpahan ruang yang mendorong banyak investor untuk menjual atau mengonversi pusat perbelanjaan dan menerima kantor, apartemen, dan gudang. Ruang pusat perbelanjaan, yang telah meningkat dari tahun 2006 hingga tahun 2009, mulai menyusut — terutama dalam dua gelombang, pertama dari tahun 2009 hingga 2016 dan kemudian lagi selama pandemi.
Pusat perbelanjaan yang masih ada berubah strategi untuk memenuhi selera konsumen yang berubah, dan pemilik properti membawa penyewa yang menghasilkan lalu lintas tinggi termasuk restoran dan pusat hiburan, operator kebugaran, layanan butik, area pertemuan publik, dan fasilitas medis. Dalam beberapa kasus, pengembang menambahkan apartemen, toko kelontong, hotel, dan kantor, sambil tetap mengurangi ruang toko yang berlebihan. Trademark Property merencanakan untuk mengembangkan pusat seluas 470.000 kaki persegi di Arlington, Texas, dengan mengurangi ruang ritel sekitar setengahnya dan menambahkan kantor, apartemen, hotel, dan penggunaan hiburan.
Demikian pula, Shopoff Realty Investments merencanakan untuk mengubah Macy’s dan Sears kosong yang berseberangan di sebelah selatan Westminster Mall, di selatan Los Angeles, menjadi perumahan dan sekitar 25.000 kaki persegi ruang ritel makanan, seperti restoran. Proyek ini adalah bagian dari strategi perusahaan untuk membeli dan mengonversi properti ritel yang bermasalah. Biasanya, mereka mengurangi ruang toko sebesar 60 hingga 90 persen, kata Bill Shopoff, pendiri perusahaan tersebut, yang berlokasi di Irvine, Calif. “Ada jumlah yang cukup dari peluang-peluang ini untuk memastikan pipa pasar kami tetap terisi selama beberapa tahun mendatang,” katanya.
Pusat terbuka di pasar berkinerja tinggi seperti Phoenix, Nashville, dan Austin, Texas, memimpin kebangkitan tersebut, kata Ny. Scardina dari Cushman dan pakar industri lainnya. Pusat-pusat perbelanjaan kelas atas juga memiliki tingkat okupansi yang ketat, tambahnya. Industri juga mengalami peningkatan permintaan dalam beberapa tahun terakhir karena belanja secara langsung mengalami kebangkitan serta lebih banyak pengecer mulai menggunakan toko sebagai titik distribusi. Secara nasional, tarif sewa rata-rata hampir $24 per kaki persegi pada kuartal pertama tahun ini hampir 4 persen lebih tinggi daripada tahun sebelumnya. Dalam beberapa kasus, pemilik properti dapat menaikkan tarif pada sewa baru lebih dari 30 persen dari sewa sebelumnya, kata Terry Montesi, pendiri Trademark Property, pengembang properti ritel dan beragam penggunaan di Fort Worth.
Lingkungan saat ini membakar minat investor. Karena properti ritel tidak diminati, nilainya umumnya tidak naik sebanyak apartemen dan gudang selama beberapa tahun terakhir. Akibatnya, pusat perbelanjaan dapat menghasilkan hasil yang menarik dibandingkan dengan aset-aset yang lebih mahal tersebut di saat suku bunga yang tetap tinggi. “Fundamen properti ritel saat ini adalah yang paling kuat sepanjang karir saya,” kata Bapak Montesi, yang memulai Trademark pada tahun 1992. “Pasar modal belum sepenuhnya mendukung ritel, tetapi mereka mulai hangat.” Namun, beberapa ancaman bisa mengganggu masa-masa baik tersebut. Terutama, pakar industri mengatakan, konsumen merasakan tekanan dari inflasi dan telah mengurangi pengeluaran diskresioner, seperti yang baru-baru ini dilaporkan dalam laporan kuartalan Walmart dan Target. Pemilik pusat perbelanjaan dan pengecer sama-sama tertekan oleh kenaikan suku bunga serta biaya konstruksi dan asuransi yang semakin tinggi, yang semuanya meningkatkan biaya hunian.
Investor juga memperhatikan pengecer yang bermasalah, karena lebih banyak toko pakaian seperti Express dan Rue21 mengajukan kebangkrutan dan pengecer besar seperti Macy’s dan Walmart menutup lokasi-lokasi yang kurang performa. Sementara itu, pusat perbelanjaan terlihat lebih baik daripada sebelumnya, dan ruang yang menjadi kosong seringkali cepat diambil alih oleh penyewa lain. Selama pandemi, pengembang NewMark Merrill mendapatkan komitmen pra-sewa untuk 100 persen proyek Rialto Village mereka, pusat seluas 96.000 kaki persegi yang dibuka tahun lalu di wilayah Inland Empire California, kata Sanford Sigal, chief executive grup tersebut. Sepuluh tahun yang lalu, komitmen pra-sewa biasanya mengisi 65 hingga 70 persen pusat belanja, katanya. “Setiap kali saya pergi ke pesta apa pun dan memberi tahu seseorang bahwa saya berada dalam bisnis pusat perbelanjaan, orang biasanya berkata, ‘Oh, kasihan kau!’ ” kata Bapak Sigal, yang telah membeli empat pusat perbelanjaan di Chicago dengan nilai sekitar $100 juta tahun ini. “Jadi ide mendapatkan panggilan dari broker sehari setelah toko mengumumkan penutupan sangat tidak biasa. Mungkin kami adalah kecoak pada waktu peristiwa kepunahan bumi.”