Reyna Aguilar bekerja sebagai koki di restoran di lingkungan Mission San Francisco ketika pandemi COVID melanda. Restoran ditutup dalam beberapa bulan, meninggalkan Aguilar khawatir tentang bagaimana dia akan membayar sewa apartemen studio tempat dia tinggal selama hampir satu dekade.
Ketika pemerintah mengumumkan akan memberikan voucher sewa, Aguilar, yang rambutnya diikat longgar, merasa lega. Tapi pemilik rumah meminta uang tunai sebagai gantinya.
Khawatir dia akan kehilangan rumah yang telah dia temukan setelah dia pindah ke Amerika Serikat dari Meksiko untuk menghasilkan uang untuk membayar pendidikan lima anaknya yang ditinggalkannya, Aguilar menghubungi amal Katolik untuk voucher sewa. Tapi pemilik rumah juga tidak mau menerima.
Sebagai gantinya, dia mengatakan kepada Al Jazeera bahwa karyawan pemilik rumah berdiri di lorong gedung, mencaci maki dan sulit baginya untuk melewati ke apartemennya.
Pertama-tama, dia tidur dengan tongkat, takut mereka akan masuk dan tikus yang berlarian di sekitar apartemennya. Ketika dia merasa karyawan pemilik rumah melihat melalui lubang kunci rusak di pintu apartemennya pada malam hari, Aguilar berhenti tidur. Pada November 2021, rasa takut dan kurang tidur membuatnya, dan dia pindah.
Sebuah perjalanan tiga tahun dimulai untuk menemukan hunian yang terjangkau di kota itu. Aguilar mulai tinggal di mobilnya di Taman Dolores kota ketika dia tidak bisa menemukan tempat lain yang bisa dia sewa. “Saya tidak tahu hukum-hukum saat itu, atau saya tidak akan pernah meninggalkan rumah saya, apa pun situasinya,” kata Aguilar.
Kemudian, dia mengetahui bahwa setelah dia meninggalkan apartemennya, pemilik dapat mengenakan biaya sewa yang jauh lebih tinggi kepada penyewa baru, sesuai dengan undang-undang California bernama Costa-Hawkins, yang disahkan pada 1995. Undang-undang ini mengecualikan rumah tunggal, kondominium, dan konstruksi setelah 1995 dari hukum kontrol sewa lokal yang akan membatasi tingkat dan frekuensi kenaikan sewa. Undang-undang ini juga memungkinkan pemilik rumah untuk menagih sewa lebih tinggi kepada penyewa baru ketika penyewa terkontrol sewa, seperti Aguilar, meninggalkan tempat tersebut.
Setelah Reyna Aguilar pindah dari rumah sewa, butuh beberapa tahun baginya untuk menemukan hunian yang terjangkau [Hak Cipta Reyna Aguilar]
Pembatalan tindakan ini, untuk mengizinkan kontrol sewa yang lebih luas, akan muncul dalam pemungutan suara 5 November. Mereka yang menentangnya, terutama pengembang besar dan pemilik rumah, telah mengumpulkan lebih dari $124 juta dalam setahun terakhir hingga 28 Oktober, menurut data Sekretaris Negara Bagian California, untuk melawan tindakan pemungutan suara ini. Ini lebih dari dua kali lipat dari dana yang dikumpulkan oleh kampanye untuk terus memiliki hunian yang terkontrol sewa.
Analisis Al Jazeera atas catatan keuangan kampanye menemukan bahwa sebagian besar $124 juta tersebut dikumpulkan oleh perusahaan real estat perusahaan besar, seperti Blackstone Group, Essex Property Trust, Equity Residential, dan Avalon Bay, yang memiliki investasi dari California Public Employees Retirement System, California State Teachers Retirement System, dan dana pensiun pegawai kota San Francisco.
Aliran dana dari perusahaan real estat ini memungkinkan peningkatan pengeluaran untuk pamflet dan iklan, memiringkan pertempuran untuk kontrol sewa dalam musim pemilu di mana jajak pendapat menunjukkan bahwa biaya perumahan adalah kekhawatiran ekonomi kedua terpenting bagi pemilih setelah inflasi.
Kedua kandidat presiden telah mengumumkan rencana untuk mengatasi krisis perumahan, termasuk membangun lebih banyak rumah dan membuat pembelian rumah lebih mudah. Wakil Presiden Kamala Harris telah mengatakan dia akan membawa undang-undang untuk melawan pemilik rumah korporat yang dianggapnya bertanggung jawab atas kenaikan sewa.
Mengingat bahwa hampir separuh semua warga California dan beberapa negara bagian lain adalah penyewa dan sering kali dibebani oleh biaya tersebut, pertempuran atas Costa-Hawkins akan menunjukkan apakah mendukung para pembangun untuk membuat lebih banyak rumah atau membantu penyewa tetap tinggal di hunian sewa yang terkontrol akan lebih bermanfaat bagi rata-rata warga AS.
Langkah pemungutan suara untuk membawa kontrol sewa datang pada “saat yang sulit di banyak kota, di mana banyak orang mengalami tunawisma dan ketidakamanan perumahan,” kata Mathew Fowle, seorang fellow pascadoktoral di Inisiatif Perumahan Universitas Pennsylvania.
Hal ini terutama terjadi di California, “yang memiliki lebih banyak penyewa daripada negara bagian lain,” kata Maria Zamudio, direktur eksekutif Komite Hak Perumahan, sebuah organisasi hak penyewa. “Dan undang-undang ini meninggalkan mereka di tepi pisau,” tambahnya.
Mereka yang membela undang-undang percaya bahwa melarang kontrol sewa akan mendorong para pengembang untuk membangun dan memelihara lebih banyak rumah. Pembatalan yang mungkin “akan menghambat pembangunan perumahan yang terjangkau, memperburuk krisis perumahan California,” kata pamflet yang menentang proposisi, yang dijuluki Proposisi 33.
Pemungutan suara juga muncul pada 2018 dan 2020 dan kalah. Penggalangan dana oleh pemilik rumah kali ini telah melebihi yang pada kesempatan sebelumnya ketika terkumpul $76 juta dan $95 juta, masing-masing. Dalam kesempatan itu juga, Komite Persatuan Apartemen California, yang mengumpulkan dana untuk menentang proposisi, melampaui yang mendukung kontrol sewa dengan jauh, berkat kelompok real estat besar yang mendapat dana dari dana pensiun pegawai negeri California dan guru.
”Ini adalah situasi yang sangat konflik untuk dana pensiun,” kata Eileen Appelbaum, co-direktur di Center for Economic and Policy Research (CEPR) yang berbasis di Washington DC. Meskipun pensiunan guru sekolah dan pegawai umum kemungkinan mengalami biaya sewa yang tinggi, dana pensiun mereka diinvestasikan dalam perusahaan real estat yang mendanai kampanye menentang kontrol sewa, katanya.
Mendanai lawan
Dari $124 juta yang dikumpulkan oleh kelompok lobbi menentang tindakan pemungutan suara, lebih dari $88 juta di antaranya dikumpulkan oleh komite yang didanai oleh Komite Persatuan Apartemen California, menurut situs web Sekretaris Negara Bagian California. Mereka mendapat $32 juta dari Essex Property Trust dan $22,3 juta dari Equity Residential, dua dari pemilik rumah korporat terbesar di negara tersebut.
Grup Investasi Blackstone, perusahaan real estat swasta terbesar di negara ini, memberikan $1 juta. Mereka memberikan $1,88 juta melalui Air Communities, perusahaan yang baru-baru ini mereka akuisisi. Avalon Bay, perusahaan real estat korporat besar lainnya, memberikan $20.135 juta. Carmel Partners, perusahaan real estat swasta lainnya memberikan $1,48 juta.
Tiga komite lainnya bersama-sama mengumpulkan $36 juta untuk menentang tindakan pemungutan suara. Perusahaan real estat besar juga mendanai beberapa dari mereka.
Semua perusahaan ini memiliki investasi dari Calpers, California Public Employees Retirement System, sebuah tinjauan portofolio Calpers 2023 menunjukkan. Mereka juga memiliki investasi dari CalSTRS, California State Teachers Retirement System. Meskipun Sistem Pensiun Pegawai Kota San Francisco tidak mempublikasikan portofolio investasinya secara online, siaran pers mengatakan bahwa mereka baru-baru ini berinvestasi di Blackstone dan Carmel Partners.
Juru bicara Calpers dan CalSTRS mengatakan kepada Al Jazeera bahwa mereka tidak memiliki komentar. Organisasi lain tidak merespons permintaan komentar dari Al Jazeera.
Intinya, dana ekuitas swasta menggunakan dana pensiun para pegawai negeri California, guru sekolah, pegawai kota San Francisco, dan pegawai negeri negara untuk mendanai lawan kontrol sewa.
Pendanaan ini memungkinkan kampanye menentang tindakan pemungutan suara untuk menyebarkan pamflet menentang Proposisi 33 di seluruh negara bagian serta iklan yang menyatakan bahwa pembatalan Costa-Hawkins akan menyebabkan kota-kota menetapkan dewan sewa yang akan “menentukan berapa banyak yang bisa Anda kenakan untuk menyewakan rumah Anda sendiri”.
Dean Preston, seorang pengawas kota di San Francisco dan mantan pengacara hak penyewa, mengatakan kepada Al Jazeera bahwa sementara kampanye menentang kontrol sewa “berbicara tentang pemilik rumah kecil, ada berbagai pemilik rumah. Kami telah melihat pemilik rumah korporat menjadi jauh lebih agresif dalam mengusir penyewa.”
Tindakan pemungutan suara datang pada saat Pemberitahuan Pelanggaran Hukum, pemberitahuan meminta penyewa untuk meninggalkan rumah dalam beberapa hari, meningkat. Lebih dari 2.800 pemberitahuan semacam itu dikirim dalam tahun fiskal 2023, naik dari 1.428 tahun sebelumnya, menurut data kota, setelah moratorium negara bagian tentang mengusir penduduk karena tidak membayar sewa selama periode pandemi berakhir. Diperkirakan akan meningkat lebih lanjut pada 2024.
Kami telah memberikan peringatan bahwa pandemi kesehatan tidak boleh menjadi krisis perumahan,” kata Preston dalam wawancara di kantornya di City Hall San Francisco. Kota tersebut memulai program bantuan sewa besar. “Tapi kami melihat gelombang pengusiran.”
Susie Shannon, direktur kebijakan untuk Perumahan adalah Hak Asasi Manusia, kelompok yang mensponsori tindakan pemungutan suara untuk membatalkan Costa-Hawkins, mengatakan kepada Al Jazeera bahwa kelompoknya membiayai kembali karena “upah telah stagnan untuk sementara waktu dan sewa telah meningkat. Orang sedang berjuang. Ada yang tidur di sofa dan yang lainnya tunawisma.”
Kampanyenya untuk mendukung Proposisi 33 mengumpulkan sedikit lebih dari $50 juta, sebagian besar didanai oleh Yayasan Kesehatan AIDS berbasis di Los Angeles (AHF). Yayasan tersebut bekerja di bidang kesehatan di seluruh dunia, termasuk menjual obat-obatan dengan harga rendah, yang diperoleh melalui diskon pemerintah dan dijual di apoteknya. Mereka juga memperluas ke perumahan, membeli hotel kamar tunggal untuk disewakan kepada yang tanpa tempat tinggal. Namun, Los Angeles Times melaporkan bahwa rumah-rumah ini sering kali memiliki pipa, pemanas, dan listrik yang rusak.
Pertempuran atas kontrol sewa telah membuat pemilik besar dan perusahaan real estat mendukung dan mendanai proposisi yang mengharuskan AHF untuk menghabiskan pendapatan dari penjualan obat diskon untuk perawatan pasien daripada mendanai langkah-langkah kontrol sewa. Komite Persatuan Apartemen California memberikan lebih dari $40 juta untuk mendukung proposisi ini untuk membatasi AHF.
Suatu malam, saat Aguilar sedang tidur di kursi belakang mobilnya dekat Taman Dolores, dia terbangun oleh polisi yang menerangi wajahnya dengan senter. Mereka melakukan pemeriksaan di mobilnya dan memeriksa kertas-kertasnya. Mereka pergi setelah menemukan dia di atas papan dan tidak bisa membayar sewa.
Setelah hampir setahun tinggal di mobilnya, mobil Aguilar dijambret karena parkir illegal dan dia mulai tinggal di sebuah jalan di dekat taman. Dia begadang sepanjang malam untuk menjaga barang-barangnya dan memastikan tidak terlibat dalam pertengkaran atau masalah polisi lebih lanjut. “Saya sangat ketakutan,” katanya, mengingat kembali bulan-bulan tersebut.
Tiga bulan kemudian, pada Januari 2023, dia menemukan kamar bersama di Daly City South Francisco. Itu memakan biaya dua kali lipat dari apartemennya yang lama.
Aguilar menyesali telah meninggalkan apartemennya di Kota San Francisco, berpikir seharusnya dia menderita demi atap di atas kepalanya.
”Beberapa pemilik rumah telah membuatnya sebagai praktik bisnis pengusiran untuk menaikkan sewa,” kata Preston tentang ketentuan Costa-Hawkins yang memungkinkan pemilik rumah menagih sewa yang lebih tinggi kepada penyewa baru. Aguilar kemudian percaya hal ini telah menyebabkan dia dipaksa keluar dari rumahnya.”
Asosiasi Apartemen California, yang menentang Proposisi 33, mengatakan dalam pamfletnya bahwa tidak mengizinkan sewa naik ketika penyewa baru datang “akan secara dramatis mengurangi fleksibilitas untuk menyesuaikan sewa antar penyewaan. Bayangkan tidak pernah bisa membawa sewa Anda ke harga pasar.”
Tapi aktivis penyewa percaya bahwa memungkinkan pemilik rumah menagih sewa yang lebih tinggi kepada penyewa baru mendorong mereka untuk mendorong yang lebih tua, seperti Aguilar.
“Jika orang diusir, yang mereka miliki adalah trotoar dan underpass,” kata Carol Fife, seorang pengawas kota di Oakland. Fife telah menerima pemberitahuan Pelanggaran Hukum, yang mengancam untuk mengusirnya dalam waktu beberapa hari karena tidak membayar satu bulan sewa. Meskipun dia dapat melawan pemberitahuan dan tetap tinggal, tidak semua penyewa dapat melakukannya.
Alexander Ferrer, seorang peneliti dengan Debt Collective, sebuah organisasi yang menciptakan Tenant Power Toolkit untuk membantu penyewa melawan kasus pengusiran di pengadilan, menemukan bahwa pemberitahuan semacam itu dikeluarkan dengan kurang dari dua bulan sewa yang jatuh tempo, mengancam untuk memaksa banyak penduduk keluar dari rumah mereka.
Tinggal di bawah lampu baterai
Ini juga berarti bahwa penyewa bergantung pada rumah yang terkontrol sewanya ketika mereka memilikinya, seperti yang diinginkan Aguilar.
Valente Casas sedang di luar pada suatu malam Desember tahun lalu ketika dia mendengar bahwa ada kebakaran di rumah di bawahnya di Oakland. Kebakaran listrik di rumah dua lantai itu menyebabkan listrik dan gas padam di kedua lantai, tidak akan pernah kembali.
Christian Dominguez di rumah terbakar setelah kebakaran. Rumah tetap dalam kondisi ini [Hak Cipta Christian Dominguez]
Casas bekerja sebagai pembersih bisnis, tetapi banyak kantor yang biasa dia bersihkan telah tutup karena karyawan bekerja dari rumah, memotong pendapatannya dan merugikan kemampuannya untuk menyewa rumah baru. Jadi, Casas tinggal di unitnya, menciptakan sistem rumit untuk hidup tanpa listrik atau gas. Dia memiliki satu lampu baterai yang dia isi daya di tempat kerja, membeli sedikit bahan makanan setiap hari karena