Ketika pemerintahan Biden menetapkan rangkaian rencana minggu ini untuk mengatasi harga hunian, itu menambahkan pembaruan berani terhadap proposal sebelumnya – dan mengirim industri perumahan dan dunia ekonomi riuh.
Gedung Putih meminta Kongres untuk memberlakukan undang-undang yang memberikan “pemilik korporat” – yang didefinisikan oleh Gedung Putih sebagai mereka dengan lebih dari 50 unit sewa – pilihan untuk membatasi kenaikan sewa tahunan pada unit yang sudah ada sebesar 5 persen setiap tahun atau kehilangan keringanan pajak federal berdasarkan penyusutan properti.
Proposal ini diperkirakan akan sebagian besar tidak ditanggapi tahun ini, dengan Kongres dalam mode kampanye. Tetapi reaksi publik telah hidup.
Organisasi penyewa dan pemimpin progresif umumnya bersatu dengan tim ekonomi administrasi menyambut kabar baik itu. Namun berbagai ekonom, analis Wall Street, kelompok real estat, dan asosiasi pemilik rumah menanggapi dengan kritik keras, menyerang batasan sebagai kontraproduktif.
“Menambah pasokan rumah sewa terjangkau secara nasional – bukan proposal pengendalian sewa yang didorong oleh motif politik dan merugikan yang diusulkan selama kampanye pemilihan – adalah cara terbaik untuk mengurangi kendala harga bagi penyewa,” kata Robert D. Broeksmit, presiden Mortgage Bankers Association, dalam sebuah pernyataan.
Kebijakan ini akan mempengaruhi sekitar 20 juta unit di negara ini, kira-kira setengah dari semua properti sewa.
Pejabat senior administrasi yang merespons pertanyaan tentang konsekuensi tak terduga – seperti insentif untuk membangun perumahan – mencatat bahwa selain dari pengecualian untuk konstruksi baru, batas yang diusulkan akan berlaku hanya selama dua tahun. Menurut mereka, itu akan membantu penyewa sampai lebih banyak unit dibangun.
Inisiatif administrasi ini muncul ketika survei menunjukkan kekhawatiran publik yang meningkat tentang biaya dan ketersediaan perumahan bagi penyewa dan pembeli pertama kali.
Sewa telah melonjak 26 persen secara nasional sejak awal 2020, menurut laporan terbaru dari Joint Center for Housing Studies di Harvard University. Kenaikan ini telah melampaui inflasi secara keseluruhan. Pada 2022, laporan Harvard menemukan bahwa 50 persen dari semua penyewa AS, jumlah tertinggi sepanjang sejarah, “membebani biaya,” menghabiskan lebih dari 30 persen dari pendapatan mereka untuk sewa.
Gedung Putih telah melakukan upaya sebelumnya untuk meningkatkan pasokan perumahan. Pada 2022, Departemen Transportasi menyiapkan program hibah senilai sekitar $6 miliar yang dirancang untuk memberikan lebih banyak dolar kepada yurisdiksi yang telah menderegulasi kebijakan zonasi dan penggunaan lahan untuk mengizinkan lebih banyak perumahan.
Usulan anggaran tahun fiskal 2023 Presiden Biden meminta dua juta unit baru dengan logika yang sama: Negara bagian dan pemerintah lokal yang mengurangi kendala untuk membangun lebih banyak perumahan akan menerima puluhan miliar dolar tambahan untuk pengembangan sebagai imbalannya.
Dan administrasi mendukung legislasi lintas partai tahun ini untuk memperluas program subsidi federal terbesar bagi pengembang perumahan terjangkau, kredit pajak perumahan berpenghasilan rendah. RUU itu disetujui oleh DPR tetapi tidak diambil ke suara di Senat.
Tetapi bagi para ekonom yang menekankan fokus yang ketat pada melegakan kekurangan tempat perlindungan, pengendalian sewa pemerintah adalah tabu.
Ekonom dengan berbagai kecenderungan ideologis mengutip puluhan tahun penelitian yang menunjukkan bahwa kebijakan pengendalian sewa agresif seringkali berbalik menyerang, melindungi penyewa dari diusir tetapi gagal mengurangi harga secara keseluruhan dalam banyak kasus bagi penyewa baru.
Jay Parsons, seorang ekonom perumahan di Madera Residential, sebuah perusahaan investasi properti, menyebut pengecualian batas sewa untuk pengembangan perumahan baru Gedung Putih “janji kosong”. Dia secara khusus memperingatkan, “Lihatlah New York, di mana pengendalian sewa telah direvisi untuk ‘merebut kembali’ unit-unit sebelumnya yang terkecuali dari pengendalian sewa.”
(New York sedang berjuang dengan kekurangan perumahan yang sangat serius, meskipun beberapa peneliti juga menyalahkan sebagian besar pada proses izin lokal yang mengikat.)
Ada ketakutan industri secara luas bahwa aturan stabilisasi sewa yang terbatas, begitu diterapkan, akan berkembang untuk mencakup lebih banyak unit, menghambat keuntungan dan membatasi konstruksi.
Di sisi lain, beberapa ekonom dan pengembang berpendapat bahwa ada banyak ruang untuk nuansa dalam masalah ini – dengan rincian kebijakan perlindungan penyewa, termasuk derajat besarnya, yang paling penting.
“Mereka dari semua pihak terlalu gencar dengan kacamata mereka,” kata Paul Williams, direktur eksekutif Center for Public Enterprise, sebuah lembaga pemikir yang berfokus pada meningkatkan kapasitas sektor publik untuk mendanai dan membangun infrastruktur. “Tidak ada yang ingin mencapai keseimbangan.”
Moses Kagan, seorang pendiri dan mitra di Adaptive Realty, sebuah perusahaan pengembangan dan manajemen properti multifamily di Los Angeles, berpendapat bahwa “kebanyakan proyek di sebagian besar pasar akan terlihat cukup baik” bagi pemilik besar seperti perusahaannya, bahkan dengan rem pada pertumbuhan sewa tahunan sebesar 5 persen.
Banyak investor real estat menempatkan uang mereka dalam proyek-proyek yang diharapkan menguntungkan dengan asumsi pertumbuhan sewa tahunan di bawah tingkat itu.
Namun demikian, beberapa ekonom yang simpatik dengan menggunakan hadiah dan tongkat pemerintah untuk membatasi eksploitasi harga, seperti Christopher Clarke, seorang asisten profesor ekonomi di Washington State University, telah menggambarkan bahwa 5 persen per tahun mungkin masih terlalu rendah sebagai langit-langit pertumbuhan sewa.
Dukungan paling gigih untuk rencana batas sewa Gedung Putih telah datang dari organisasi liberal yang berfokus pada masalah keadilan ekonomi.
Rakeen Mabud, kepala ekonomis di Groundwork Collaborative, sebuah kelompok advokasi progresif, mengatakan bahwa “ia secara bersamaan memeriksa perilaku eksploitatif pemilik korporat, menahan tekanan naiknya perumahan pada inflasi keseluruhan, dan yang paling penting, membantu mengatasi biaya perumahan yang meroket bagi keluarga di seluruh negeri.”
Banyak peneliti pengembangan perumahan harapkan bahwa perdebatan terbaru ini akan mengarah pada percakapan lintas partai di Kongres tahun depan tentang cara mendorong, mensubsidi, atau secara langsung membiayai lebih banyak perumahan.
“Potongan teka-teki yang belum diatasi adalah kendala pembiayaan,” kata Mr. Williams dari Center for Public Enterprise.
Laporan oleh lembaga itu menunjukkan bagaimana “dana konstruksi perumahan nasional” dapat membantu menyelesaikan krisis perumahan bagi penyewa secara keseluruhan dan bagi calon pembeli rumah pertama kali, yang telah dirugikan oleh persediaan penjualan yang langka.
Dana ini akan menciptakan pasar nasional untuk pinjaman pembiayaan konstruksi tidak langsung didukung oleh kekuatan beli pemerintah federal. Ide pokoknya adalah bahwa dukungan federal akan memberikan keamanan bagi investor dan menurunkan biaya kredit, seperti yang terjadi di pasar hipotek residensial.
Keamanan itu, kata Mr. Williams dan rekan penulisnya Yakov Feygin, akan memungkinkan matematika untuk sesuai bagi pemberi pinjaman yang menyediakan pembiayaan untuk pengembangan perumahan – baik mereka bank atau agensi perumahan negara. Tujuannya adalah agar pendanaan mengalir dengan lebih bebas, bahkan dalam siklus ekonomi yang tidak pasti.
Ini adalah jenis kebijakan berorientasi pasar yang dimaksudkan untuk memenangkan orang seperti Jonathan Woloshin, seorang strategist di bank UBS yang melacak perusahaan besar di sektor real estat dan akomodasi AS. Dia mengkritik proposal Gedung Putih tentang batas sewa dalam sebuah catatan segera setelah dirilis.
“Jika ekonomi membangun perlindungan tambahan secara artifisial dan tidak mencerminkan ekonomi dan risiko pengembangan,” kata Tuan Woloshin, “maka modal pengembang akan pergi ke tempat lain.”