Angka-Angka di Balik Dana Besar
Di Wall Street, satu misteri telah menjadi rahasia yang dipersoalkan selama berbulan-bulan: Seberapa akurat valuasi dari dana real estat unggulan Blackstone?
Spekulasi muncul karena dana tersebut, Blackstone Real Estate Income Trust senilai $59 miliar – yang lebih dikenal dengan BREIT – telah berhasil menjaga nilai “diapresiasi” dari asetnya yang jauh melebihi hampir setiap dana real estat lainnya. Banyak pesaing telah mengalami penurunan nilai, beberapa bahkan dramatis, di tengah suku bunga tinggi dan pasar properti yang merosot.
Kinerja BREIT telah melampaui kompetisinya, dan telah membukukan tingkat pengembalian tahunan sebesar 10,5 persen sejak debutnya pada tahun 2017.
Debat mengenai kinerja impresif dana ini telah menjadi semakin signifikan, dan kritikannya semakin keras, karena cara Blackstone menentukan nilai terapresiasi dari asetnya, seperti yang dilaporkan oleh DealBookâs Andrew Ross Sorkin dan Michael de la Merced. Banyak perusahaan besar bergantung pada penilai pihak ketiga untuk menentukan nilai dari aset dana, sebagian untuk memastikan bahwa nilai terapresiasi tersebut akurat dan tidak terlalu dipengaruhi oleh perusahaan. (Penilaian tersebut membantu menentukan biaya manajemen perusahaan: Semakin tinggi nilai penilaian, semakin tinggi biayanya.)
Blackstone terlihat melakukan hal yang berbeda. Meskipun menggunakan penilai pihak ketiga dan auditor eksternal, perusahaan ini memiliki keputusan akhir mengenai nilai terapresiasi dari asetnya sendiri.
Blackstone terbuka tentang pendekatan mereka. Dari prospektus terbaru:
“Asumsi-asumsi ini ditentukan oleh Penasihat, dan direview oleh penilai independen kami.”
Meskipun Blackstone mengungkapkan bagaimana mereka menentukan valuasi akhir, sebagian di Wall Street telah mempertanyakan seberapa besar kebebasan perusahaan seharusnya dalam menilai aset mereka sendiri.
Blackstone menyatakan bahwa aset-asetnya dinilai dengan sungguh-sungguh. “Proses kami mensyaratkan kami untuk menggunakan valuasi properti bulanan yang telah dipastikan oleh pihak ketiga; kami belum pernah menggantinya dalam sejarah BREIT,” kata perusahaan itu kepada DealBook dalam sebuah pernyataan.
Mereka menambahkan, “Kami teguh pada proses valuasi yang ketat, yang secara praktis identik dengan yang kami gunakan untuk kendaraan institusi dan berjangka terbuka kami dan telah divalidasi oleh $20 miliar aset yang dijual dengan premi untuk N.A.V. sejak 2022.”
Blackstone telah berpendapat bahwa pendekatan penilaian mereka lebih konservatif daripada pesaing mereka. Mereka juga berpendapat bahwa proses penilaian mereka lebih baik daripada penilai pihak ketiga karena, sebagai salah satu pemilik real estat terbesar di negara ini, Blackstone memiliki data yang lebih baik dan dapat bergerak lebih cepat untuk menilai aset-asetnya naik atau turun. (Penilai pihak ketiga sering menggunakan data yang tertunda.)
Blackstone juga mengatakan bahwa portofolio aset real estat mereka memiliki kualitas lebih tinggi daripada pesaing mereka, dan termasuk sektor-sektor yang memiliki pertumbuhan tinggi seperti pusat data dan hunian mahasiswa.
Untuk menegaskan hal tersebut, Blackstone mencatat bahwa mereka telah menjual aset-aset dengan nilai lebih tinggi, termasuk saham di dua kasino Las Vegas, gudang penyimpanan sendiri dan baru-baru ini hunian mahasiswa – semuanya dengan untung.
Dana ini juga belum secara signifikan menjual aset-aset di bagian terbesar portofolionya, yaitu bangunan apartemen dan fasilitas industri, menurut Matthew Werner, direktur manajemen strategi REIT di Chilton Capital Management, sebuah perusahaan manajemen aset. (Blackstone mengatakan properti BREIT di sektor-sektor tersebut berperforma dengan baik.)
Wall Street terpecah pendapat mengenai pendekatan Blackstone. Craig McCann, presiden perusahaan konsultan keuangan SLCG Economic Consulting yang telah menulis beberapa posting blog yang mengkritik dana tersebut, dengan tegas mengatakan, “Kami pikir ada sesuatu yang salah.”
Orang lain lebih optimis. Kevin Gannon, C.E.O. Robert A. Stanger, sebuah bank investasi yang melacak REITs, mengatakan kepada DealBook bahwa meskipun perusahaan kami secara teratur menyaksikan bahwa penilaian BREIT telah melampaui pesaingnya, perhitungannya tampak sejalan dengan tren industri secara umum.
“Kami tidak menemukan kesalahan dengan N.A.V.,” kata Gannon. “Haruskah saya terlalu khawatir? Tidak.”
Namun BREIT mungkin akan diuji dalam tahun mendatang. Dana tersebut telah berhasil melewati pukulan besar: Mulai akhir 2022, investor khawatir mulai menuntut kembali uang mereka. Karena struktur BREIT, Blackstone dapat mengembalikan uang tersebut secara bertahap, sebagai cara untuk menghindari keluarnya dana sekaligus yang akan memaksa dana tersebut menjual aset dengan harga yang dipotong.
Pemimpin perusahaan mengakui bahwa investor khawatir akan sektor real estat komersial. Memang, REIT lain juga mengalami redempsi, menurut Gannon.
Blackstone telah mengatakan bahwa BREIT adalah bagian penting dari masa depannya. Dana real estat tersebut telah menambah aset perusahaan – yang sekarang total lebih dari $1 triliun – dan memberikan kontribusi sebesar $839,9 juta dalam biaya manajemen dan penasehat bersih hanya tahun lalu. Keberhasilan dana tersebut telah menjadi faktor dalam kenaikan harga saham Blackstone: Saham-saham Blackstone telah tiga kali lipat dalam lima tahun terakhir, ditutup pada hari Senin di $121,22.
Analisis dan investor sedang memperhatikan dengan sangat karena Blackstone sedang memperkenalkan dana baru dengan desain serupa yang berinvestasi dalam aset ekuitas swasta. Jika sukses, ini dapat membuka jalan bagi lebih banyak dana untuk mengikuti formula BREIT.