Chelsea Andrews (topi putih), presiden dan direktur eksekutif Komisi Peluang Perumahan Montgomery County, menyesuaikan helm keras Delegasi Negara Bagian Maryland Lorig Charkoudian selama upacara peletakan batu pertama untuk pengembangan perumahan Hillandale Gateway di Silver Spring, Md. HOC mengatakan memiliki lebih dari 9.400 unit apartemen, townhome, dan rumah sewaan satu keluarga dan menyediakan perumahan subsidi untuk lebih dari 9.300 rumah tangga.
Chelsea Andrews, yang merupakan presiden dan direktur eksekutif HOC, mengatakan, “Proyek ini juga merupakan investasi terbesar di bagian timur county ini dalam beberapa dekade.”
Chelsea Andrews (topi putih), presiden dan direktur eksekutif Komisi Peluang Perumahan Montgomery County, menyesuaikan helm keras Delegasi Negara Bagian Maryland Lorig Charkoudian selama upacara peletakan batu pertama untuk pengembangan perumahan Hillandale Gateway di Silver Spring, Md. HOC mengatakan memiliki lebih dari 9.400 unit apartemen, townhome, dan rumah sewaan satu keluarga dan menyediakan perumahan subsidi untuk lebih dari 9.300 rumah tangga.
Beberapa kilometer di luar Washington, D.C., ada sebuah lahan besar berdebu dan berbatu dengan peralatan konstruksi yang menjadi lokasi perayaan terbaru. Pejabat perumahan lokal berdiri berjajar dengan topi keras, masing-masing memegang sekop yang dihias dengan pita berwarna cerah. “Indah, indah,” kata seorang fotografer ketika dia mengambil foto. Ini menandai dimulainya konstruksi Hillandale Gateway: 463 apartemen baru berpenghasilan campuran yang akan kebanyakan dimiliki oleh Montgomery County, Maryland.
Ini adalah perumahan publik. Meskipun ini adalah model yang jauh berbeda dari perumahan tradisional yang didanai pemerintah federal untuk hanya kaum miskin. Dan ketika AS berjuang dengan kekurangan perumahan yang masif dan harga yang sangat tinggi, negara-negara bagian dan kota lain juga mulai mengadopsi ide ini, dengan harapan menciptakan lebih banyak tempat di mana orang dapat membeli untuk tinggal.
Maryland telah menciptakan dana berputar sebesar $100 juta yang memungkinkannya untuk mengembangkan dan membiayai proyek-proyeknya sendiri, seperti pembangunan perumahan Hillandale Gateway di Silver Spring, Maryland — alih-alih menunggu dana federal.
Maryland adalah komunitas kaya, dan selama ini fokusnya adalah pada perumahan untuk keluarga dengan penghasilan rendah. Namun, county itu belum membangun cukup untuk mengikuti permintaan, dan kesenjangan tersebut semakin melebar. Beberapa tahun lalu, mereka mengambil langkah yang tidak biasa: Membuat dana berputar sebesar $100 juta untuk meningkatkan secara dramatis konstruksi.
Itu berarti mereka dapat mengembangkan dan membiayai proyek mereka sendiri “tanpa harus menunggu Kongres memberi kami sejumlah uang lagi,” kata Zachary Marks, wakil presiden senior untuk real estat di Komisi Peluang Perumahan county itu. Lembaga publik ini memiliki saham pengendali dalam apartemen-apartemen ini.
Kongres telah menjauh dari pendanaan perumahan publik selama beberapa dekade. Dan meskipun ada insentif federal untuk membantu pasar swasta membangun apartemen berbiaya rendah, “kami menggunakannya semua setiap tahun dan itu tidak cukup,” kata Marks.
Sekarang, dengan membiayai konstruksi sendiri, county tersebut tidak perlu bergantung pada investor swasta juga. Marks dan yang lainnya mengatakan bahwa itu adalah keuntungan utama dalam industri yang bersifat naik-turun di mana volatilitas dapat menghambat pembiayaan untuk proyek baru. Dengan dana produksi perumahan baru, katanya, jumlah uang lokal yang dibutuhkan untuk sebuah proyek cukup kecil. Dan county tersebut menawarkan pembiayaan lebih murah dengan tingkat pengembalian yang lebih rendah dibandingkan dengan apa yang investor swasta akan minta.
Namun, model pendapatan campuranlah yang membuat ini semua bekerja dalam jangka panjang. Tarif pasar “datang kepada kami daripada mengalir keluar ke sektor swasta,” kata Marks, sehingga mengizinkan penyewa lain membayar lebih sedikit.
Proyek ini juga merupakan investasi terbesar di bagian timur county ini dalam beberapa dekade.
“Orang-orang yang akan tinggal di sini adalah para lansia, anak-anak saya, dewasa usia pertengahan saya, angkatan kerja,” kata Chelsea Andrews, presiden dan direktur eksekutif HOC. “Ini adalah komunitas yang inklusif dari semua tingkat ekonomi tetapi juga dalam hal komunitas kita yang beragam. Jadi ini akan menjadi tempat tinggal yang indah.”
Perumahan yang dimiliki secara publik dengan fasilitas pasar swasta
Hillandale adalah proyek kedua yang didanai oleh dana county tersebut. Apartemen pertama, The Laureate, dibuka tahun lalu sekitar setengah jam berkendara dari sini.
Pada sebuah sore baru-baru ini, Christina Cooley bermain ping pong di halaman The Laureate, di sebelah kursi yang diatur di sekitar api unggun. Bangunan tersebut tidak terlihat seperti citra perumahan publik di AS, kebanyakan di antaranya sudah berusia beberapa generasi dan sangat kekurangan dana. Di antara fasilitas lainnya, ada gym lengkap dengan studio yoga, ruang pencucian hewan peliharaan, dan kolam halaman.
Cooley mengatakan dia segera memperhatikan kolam renang dilengkapi lift di salah satu sudutnya, untuk menurunkan orang dengan disabilitas ke dalam air dengan aman. “Ketika saya melihat itu, saya berkata, ‘Apa? Itu dibuat untuk saya!'” katanya sambil tertawa.
Dia mengatakan memiliki cedera otak traumatik dan satu sisi tubuhnya sebagian lumpuh.
“Menjadi tempat tinggal saya telah mengubah hidup saya,” kata Cooley.
Cooley berusia 43 tahun dan bekerja paruh waktu sebagai penolong guru, namun pendapatannya utama berasal dari disabilitas. Apartemen satu kamar tidurnya memiliki dapur bersih berwarna putih dan ruang duduk kecil, dan dia mengatakan dia ingin tinggal di sini “selamanya”.
“Ini jelas merupakan kualitas orang yang lebih baik, dan bagi saya, itu membuat perbedaan besar. Semua orang di sini telah sangat ramah,” katanya.
Harga sewa di The Laureate berkisar antara $1.335 untuk satu kamar tidur yang lebih kecil — jauh di bawah median county — hingga $3.885 untuk dua kamar tidur yang lebih besar.
Seperempat dari unit tersebut diperuntukkan bagi orang yang menghasilkan hingga 50% dari median area. Di Montgomery County, itu sekitar $77.350 untuk keluarga empat orang. Lima persen unit lainnya disebut perumahan “angkatan kerja”, bagi mereka yang menghasilkan hingga 120% dari median area.
Yang penting, kata Marks di lembaga perumahan, apartemen-apartemen ini akan terjangkau secara permanen. Sebaliknya, kredit pajak federal berakhir dan perumahan dengan harga sewa rendah yang dibangun dengan kredit tersebut dapat kembali ke harga pasar setelah 15 atau 30 tahun.
Minat meningkat dalam perumahan publik yang didanai secara lokal
“Sudah banyak peminat dan minat untuk model ini dari yurisdiksi-jurisdiksi dari berbagai bentuk dan ukuran di seluruh negeri,” kata Paul Williams, yang memimpin Center for Public Enterprise. Dia mendirikan kelompok tersebut untuk mendorong lebih banyak pengembangan publik secara umum, termasuk perumahan campuran yang didanai di tingkat lokal. Proyek-proyek ini menguntungkan, katanya, dan tidak menggunakan pendanaan federal lain yang langka.
“Ini [sebagai] seluruh proyek perumahan terjangkau konvensional tanpa satu dolar pun dari sumber konvensional tersebut,” katanya.
Atlanta baru saja menyelesaikan perjanjian pertama dengan dana produksi perumahan baru mereka; sebenarnya itu adalah proyek swasta, meskipun pejabat lokal mengatakan mereka berharap pada akhirnya dapat membiayai perumahan yang dimiliki secara publik.
Tempat lain yang telah mempertimbangkan atau mengadopsi ide ini — terkadang disebut perumahan sosial, seperti yang disebut di Eropa — termasuk New York dan Massachusetts, serta Chicago dan Chattanooga, Tennessee.
Namun, Jenny Schuetz, seorang analis kebijakan perumahan di Institut Brookings, mengatakan tidak semua tempat dapat mengambil pendanaan semacam ini.
“Montgomery County besar. Kaya. Mereka memiliki staf yang sangat kompeten dan berpengalaman,” katanya. “Ini semua adalah karakteristik yang sangat tidak biasa bagi sebagian besar pemerintah lokal di AS.”
Pendukung pengembangan publik Williams melihat ada jawaban untuk itu. Maryland baru saja membuat dana perumahan negara bagian untuk membantu tempat lain yang tidak dapat melakukannya sendiri. Sebuah RUU baru di Kongres akan melakukan hal yang sama, menawarkan uang federal untuk membantu komunitas menciptakan lebih banyak perumahan terjangkau yang dimiliki secara publik.