Charles St-Arnaud, ekonom utama di Alberta Central, bank sentral untuk koperasi kredit provinsi, memulai penyelidikannya dengan pertanyaan sederhana: Seberapa jauh harga harus turun, atau pendapatan harus naik, agar perumahan kembali terjangkau di Kanada?
Jawabannya untuk sebagian besar kota di Kanada adalah “terlalu banyak.”
Penelitian Mr. St-Arnaud, yang diterbitkan bulan ini, menjadi hambatan besar bagi upaya membuat perumahan di Kanada lebih terjangkau. Ini menunjukkan bahwa proposal yang ditawarkan oleh banyak politisi — membangun lebih banyak rumah untuk menurunkan harga dengan meningkatkan pasokan — kemungkinan tidak akan membuat perbedaan besar.
Dengan berbagai ukuran, rumah sekarang begitu mahal di sebagian besar Kanada sehingga keterjangkauan mencapai level terendah dalam empat dekade. Kembali pada awal tahun 1980-an, tekanan terjadi akibat suku bunga hipotek lebih dari 18 persen. Hari ini, tentu saja, ini merupakan produk dari kenaikan tajam dalam harga yang terjadi selama sekitar satu dekade dan berakselerasi selama pandemi. Kenaikan tersebut agak mereda ketika Bank of Canada meningkatkan suku bunga, tetapi sampai saat ini itu belum berarti penurunan harga yang substansial.
Di kota-kota di mana mania properti Kanada paling besar, temuan Mr. St-Arnaud sangat mengejutkan. Dia menghitung bahwa harga harus turun 39 persen di Toronto, 33 persen di Vancouver, dan 30 persen di Montreal berdasarkan pendapatan saat ini. Atau, untuk membalikkan situasi, pendapatan harus tumbuh 65 persen di Toronto, 50 persen di Vancouver, dan 43 persen di Montreal.
Mr. St-Arnaud menemukan beberapa berita baik. Rumah masih terjangkau di Calgary, Edmonton, dan Winnipeg. (Untuk perhitungannya, Mr. St-Arnaud mendefinisikan hunian yang terjangkau sebagai tidak menggunakan lebih dari 30 persen dari pendapatan setelah pajak pemiliknya, termasuk utilitas, pajak properti, dan asuransi. Dia juga mengasumsikan bahwa pemilik rumah menempatkan 20 persen dari harga beli sebagai uang muka dan menyebar pinjaman hipotek selama 25 tahun — susunan tipikal di Kanada.)
Dia mengatakan kepada saya bahwa ketika angka-angka tersebut semakin jelas, dia semakin putus asa untuk generasi muda Kanada yang “berusaha mendapatkan rumah, memulai keluarga, dan mencoba membuatnya.”
Posisi pemerintah federal dan sebagian besar provinsi adalah bahwa dengan merangsang pembangunan perumahan baru, Kanada dapat memiliki rumah terjangkau tanpa menurunkan nilai rumah saat ini. Meskipun Mr. St-Arnaud setuju bahwa membangun lebih banyak rumah akan membantu dalam keterjangkauan, dia skeptis bahwa itu akan cukup untuk membuat rumah benar-benar terjangkau. Dan dia mencatat bahwa sedikit, jika ada, politisi yang akan tertarik untuk menahan reaksi politik yang akan datang dari melakukan sesuatu yang akan menurunkan nilai aset paling berharga bagi banyak warga Kanada, mungkin secara substansial.
“Banyak pemilik rumah saat ini yang rumahnya adalah satu-satunya aset mereka,” katanya. “Semua uang mereka habis untuk rumah mereka. Mereka tidak memiliki dana pensiun atau tabungan. Rumah mereka adalah segalanya. Jadi jika nilainya tidak lagi mengalami peningkatan, itu mungkin memberikan tekanan keuangan pada beberapa dari mereka.”
Ketika saya berbicara dengan Robert Hogue, ekonom kepala asisten di RBC, dia mengatakan bahwa dia setuju bahwa penurunan harga rumah yang dramatis yang mengembalikan keterjangkauan tidak mungkin terjadi di kota-kota di mana perumahan telah menjadi tidak terjangkau. (Saya tidak mengganggunya tentang kemungkinan kenaikan 65 persen bagi penduduk kota-kota itu.)
Jika tidak ada hal lain, katanya, itu akan membutuhkan pembangun untuk membangun lebih banyak rumah daripada yang dapat dibangun Kanada atau untuk membangun melebihi apa yang neraca keuangan pengembang bisa tahan secara menguntungkan.
Namun, dia lebih berharap tentang keterjangkauan perumahan sewa, yang sekarang juga sangat mahal di banyak kota. Salah satu pelajaran dari pandemi, katanya, adalah bahwa ketika siswa tidak lagi berdatangan ke kota dan beberapa penduduk pindah keluar dari pusat kota ke daerah pedesaan, peningkatan pasokan dapat dengan cepat menyebabkan penurunan tarif sewa. Hanya dengan meningkatkan tingkat kekosongan menjadi 3 persen, kata Mr. Hogue, akan membuat perbedaan yang signifikan.
“Pemilik rumah bergantung pada aliran pendapatan,” katanya. “Jika sebuah unit tidak ditempati selama beberapa bulan, mereka jauh lebih bersedia untuk menangani.”
Namun, Mr. Hogue menambahkan bahwa warga Kanada tidak perlu meninggalkan kepemilikan rumah. Meskipun tingkat kepemilikan rumah di Kanada turun antara tahun 2011 dan 2021, tetap berada pada level yang kuat 66,5 persen.
Namun, kepemilikan di masa depan akan datang, katanya, dengan “beberapa kompromi” di kota-kota yang sangat tidak terjangkau.
Di tempat seperti Toronto dan Vancouver, kata Mr. Hogue, banyak pembeli, terutama mereka yang baru memasuki pasar, harus meninggalkan pemikiran tentang rumah tunggal terpisah di dekat pusat kota dan menerima kondominium jauh dari pusat kota. Orang lain mungkin perlu pindah ke provinsi-provinsi dengan harga perumahan lebih rendah, seperti yang ada di Atlantic Canada.
Conor Dougherty, kolega saya di redaksi Bisnis, telah menulis tentang satu kompromi yang muncul di pasar real estat di Amerika Serikat: subdivisi rumah asri berukuran sekecil 400 kaki persegi.
[Baca: The Great Compression]
“Keterjangkauan kepemilikan — itu sulit untuk diperbaiki,” kata Mr. Hogue. “Anda mungkin bisa mencapai beberapa kemajuan, tetapi untuk memperbaikinya sepenuhnya kembali ke level tahun 2004, saya pikir itu terlalu jauh.”
Dia menambahkan, “Impian memiliki rumah masih akan tersedia, tetapi akan berbeda dari apa yang idealnya bagi banyak orang.”
Ian Austen, yang berasal dari Windsor, Ontario, dididik di Toronto, tinggal di Ottawa, dan telah melaporkan tentang Kanada untuk The New York Times selama dua dekade. Ikuti dia di Bluesky: @ianausten.bsky.social.
Bagaimana kabar kami?
Kami ingin mendengar pendapat Anda tentang buletin ini dan kejadian di Kanada secara umum. Silakan kirimkan mereka ke [email protected].
Suka email ini?
Kirimkan ke teman-teman Anda, dan beri tahu mereka bahwa mereka bisa mendaftar di sini.
