Bank Sentral Amerika Serikat mungkin mengalami masalah di sektor perumahan. Atau setidaknya, mereka menghadapi teka-teki di sektor tersebut.
Secara keseluruhan, inflasi telah menurun secara signifikan dalam setahun terakhir. Namun, harga perumahan terbukti merupakan pengecualian yang tangguh dan mengejutkan. Biaya tempat tinggal naik 6 persen pada bulan Januari dibandingkan dengan setahun sebelumnya, dan naik lebih cepat secara bulanan daripada bulan Desember, menurut Departemen Tenaga Kerja. Akselerasi tersebut menjadi alasan utama kenaikan harga konsumen secara keseluruhan bulan lalu.
Ketangguhan inflasi perumahan menjadi masalah bagi pejabat Bank Sentral ketika mereka mempertimbangkan kapan akan menurunkan tingkat suku bunga. Perumahan merupakan pengeluaran bulanan terbesar bagi sebagian besar keluarga, yang berarti hal itu sangat mempengaruhi kalkulasi inflasi. Kecuali biaya perumahan mereda, akan sulit bagi inflasi secara keseluruhan untuk kembali secara berkelanjutan ke target bank sentral sebesar 2 persen.
“Jika Anda ingin tahu di mana inflasi akan menuju, Anda harus tahu di mana inflasi perumahan akan menuju,” kata Mark Franceski, direktur manajemen di Zelman & Associates, sebuah perusahaan riset perumahan. Inflasi perumahan, tambahnya, “tidak melambat secepat yang kami harapkan atau yang diharapkan siapapun.”
Harapan tersebut didasarkan pada data sektor swasta dari situs web real estat seperti Zillow dan Apartment List dan perusahaan swasta lain yang menunjukkan bahwa tarif sewa hampir tidak naik belakangan ini dan bahkan sebagian turun di beberapa pasar.
Bagi para pembeli rumah, kombinasi antara harga yang naik dan suku bunga yang tinggi membuat perumahan semakin tidak terjangkau. Namun, banyak pemilik rumah yang sudah ada sebagian terlindungi dari kenaikan harga karena mereka memiliki hipotek dengan tingkat tetap yang pembayarannya tidak berubah dari bulan ke bulan.
Harga perumahan dan tingkat hipotek tidak langsung muncul dalam data inflasi. Hal ini karena membeli rumah merupakan investasi, bukan hanya pembelian konsumen seperti bahan makanan. Sebaliknya, data inflasi didasarkan pada sewa. Dan dengan data swasta yang menunjukkan sewa moderat, para ekonom telah mencari perlambatan tersebut untuk muncul dalam data pemerintah juga.
Pejabat Bank Sentral pada umumnya mengabaikan inflasi perumahan sepanjang tahun lalu, percaya bahwa data resmi hanya lambat dalam menangkap tren pelambatan yang terlihat dalam data swasta. Sebaliknya, mereka fokus pada ukuran yang tidak termasuk perumahan, pendekatan yang mereka anggap lebih mencerminkan tren-tren yang mendasar.
Namun, karena perbedaan ini berlanjut, beberapa ekonom di dalam dan di luar Fed mulai mempertanyakan asumsi tersebut. Para ekonom di Goldman Sachs baru-baru ini meningkatkan perkiraan mereka untuk inflasi perumahan tahun ini, yang disebabkan oleh kenaikan tarif sewa rumah satu keluarga.
“Jelas ada sesuatu yang terjadi yang belum kita mengerti,” kata Austan Goolsbee, Presiden Bank Sentral Federal Chicago, dalam sebuah wawancara baru-baru ini. “Mereka bertanya kepada saya, ‘Apa yang Anda amati?’ Saya akan mengatakan, ‘Saya mengamati perumahan karena itu masih sesuatu yang aneh.’”
Keterlambatan Data
Kebersifatan yang keras kepala dari inflasi perumahan bukanlah sepenuhnya misteri. Para ekonom tahu bahwa dibutuhkan waktu bagi pemoderasian sewa yang terlihat dalam data sektor swasta agar sampai ke Indeks Harga Konsumen resmi Departemen Tenaga Kerja.
Ada dua alasan untuk keterlambatan tersebut. Pertama, secara teknis: Data pemerintah didasarkan pada survei bulanan ribuan unit sewa. Namun, suatu unit hanya disurvei sekali setiap enam bulan. Jadi jika satu apartemen disurvei pada bulan Januari dan sewanya naik pada bulan Februari, kenaikan tersebut tidak akan terlihat dalam data sampai apartemen tersebut disurvei kembali pada bulan Juli. Hal ini menyebabkan data pemerintah tertinggal dibandingkan kondisi sebenarnya, terutama selama periode perubahan cepat.
Alasan kedua adalah konseptual. Sebagian besar indeks swasta termasuk sewa hanya ketika ada penyewa baru. Namun, pemerintah bertujuan untuk menangkap biaya perumahan untuk semua penyewa. Karena sebagian besar kontrak sewa berlangsung selama setahun atau lebih, dan karena mereka yang memperbaharui kontrak mereka sering mendapatkan diskon dibandingkan orang yang menyewa pasar bebas, data pemerintah biasanya akan menyesuaikan lebih perlahan daripada indeks swasta.
Data publik dan swasta seharusnya akhirnya akan konvergen. Namun, belum jelas seberapa lama proses itu akan berlangsung. Peningkatan cepat tarif sewa pada tahun 2021 dan 2022, misalnya, membuat banyak orang memilih untuk tetap tinggal daripada masuk ke pasar sewa yang sangat menarik. Itu, di antara faktor lain, mungkin membuat lebih lama dari biasanya bagi tarif sewa pasar untuk menyaring ke dalam data pemerintah.
Ada tanda-tanda bahwa perlambatan sudah mulai terjadi. Tarif sewa telah naik pada tingkat tahunan kurang dari 5 persen selama tiga bulan terakhir, turun dari puncak hampir 10 persen pada 2022. Sumber data swasta tidak sepakat pada seberapa banyak inflasi sewa harus mereda, tetapi mereka sependapat bahwa tren tersebut harus terus berlanjut.
“Secara umum, mereka semua mengatakan hal yang sama, yaitu bahwa inflasi sewa telah sangat moderat,” kata Laura Rosner-Warburton, ekonom senior di MacroPolicy Perspectives, sebuah perusahaan riset ekonomi.
Rumah vs Apartemen
Meskipun inflasi sewa mungkin akhirnya mulai mereda, ukuran pemerintah untuk biaya rumah tinggal tidak mengikuti arah yang sama; malah meningkat dalam data bulan terbaru. Dan karena lebih banyak warga Amerika memiliki rumah daripada menyewa, perumahan diduduki pemilik rumah mendominasi komponen tempat tinggal dalam Indeks Harga Konsumen.
Biaya yang kebanyakan orang asosiasikan dengan kepemilikan rumah — pembayaran hipotek, asuransi pemilik rumah, perawatan dan perbaikan — tidak langsung termasuk dalam ukuran inflasi.
Sebaliknya, pemerintah mengukur inflasi perumahan bagi pemilik dengan menilai berapa biayanya untuk menyewa rumah serupa, konsep yang dikenal sebagai sewa setara pemilik. (Ide tersebut adalah untuk mengukur nilai “layanan” dari menyediakan rumah, berbeda dari keuntungan investasi dari kepemilikan).
Biasanya indeks sewa dan kepemilikan bergerak bersama karena mereka didasarkan pada data yang sama — survei ribuan unit sewa. Namun, untuk menghitung angka kepemilikan, Departemen Tenaga Kerja memberi bobot lebih besar pada rumah yang sebanding dengan unit hunian yang diduduki pemilik. Ini berarti jika berbagai jenis perumahan berperilaku berbeda, kedua ukuran bisa berbeda.
Itu mungkin yang terjadi sekarang, kata beberapa ekonom. Lonjakan konstruksi apartemen dalam beberapa tahun terakhir telah membantu menurunkan tarif sewa di banyak kota. Namun, rumah satu keluarga tetap langka saat jutaan milenial mencapai tahap di mana mereka ingin ruang yang lebih banyak. Hal itu membuat biaya rumah baik bagi pembeli maupun penyewanya meningkat. Dan karena kebanyakan pemilik rumah tinggal di rumah satu keluarga, unit satu keluarga memainkan peran penting dalam perhitungan sewa setara pemilik.
“Ada lebih banyak perhatian di balik rumah satu keluarga, dan banyak argumen yang baik dapat dibuat mengapa panas itu akan berlanjut,” kata Skylar Olsen, ekonom kepala di Zillow.
Keberuntungan, atau Sesuatu Yang Lebih?
Ekonom lain mengatakan bahwa peningkatan inflasi pada bulan Januari bukan awal dari tren yang lebih berkelanjutan. Tarif sewa rumah satu keluarga telah melampaui tarif sewa apartemen untuk beberapa waktu sekarang, namun hanya baru-baru ini inflasi bagi pemilik dan penyewa menjadi berbeda. Hal ini menunjukkan bahwa data bulan Januari adalah kebetulan, berpendapat Omair Sharif, pendiri Inflation Insights, sebuah perusahaan riset ekonomi.
“Hal-hal bulan demi bulan secara umum bisa berantakan,” kata Mr. Sharif. Kabar baik dalam laporan tersebut, katanya, adalah bahwa pertumbuhan sewa akhirnya mulai melambat, membuatnya lebih percaya diri bahwa perlambatan yang sangat dinanti-nantikan mulai muncul dalam data resmi.
Namun, kesimpulan tersebut masih jauh dari pasti. Sebelum pandemi, bagian berbeda dari pasar perumahan memberikan cerita yang umumnya konsisten: Tarif sewa apartemen naik dengan tingkat yang hampir sama dengan tarif untuk rumah satu keluarga, misalnya.
Namun, pandemi merusak keseimbangan tersebut, membuat tarif sewa naik di beberapa tempat dan turun di tempat lain, mengganggu hubungan antara berbagai ukuran. Hal ini membuat sulit untuk yakin kapan data resmi akan mereda, atau sebesar apa — yang bisa membuat Fed lebih berhati-hati saat mempertimbangkan pemangkasan suku bunga, kata Sarah House, ekonom senior di Wells Fargo.
“Saat ini, mereka masih mengasumsikan bahwa masih banyak disinflasi dalam jalur pipa, tapi itu akan membuat mereka berhati-hati dalam optimisme mereka,” katanya, merujuk pada pejabat Fed. “Mereka harus memikirkan di mana tempat tinggal benar-benar pergi, dan berapa lama waktu yang diperlukan untuk mencapainya.”