P: Saya ada di dewan pengurus bangsal co-op 10 unit di Harlem. Kami suka menjaga biaya pemeliharaan rendah, dan kami mengandalkan setiap pemegang saham untuk membayar tepat waktu. Saya tinggal di sini selama 11 tahun, dan ada satu pemegang saham yang tidak pernah membayar tepat waktu. Kami harus mengejarnya untuk mengingatkannya. Dia orang yang baik, tetapi dia sudah dewasa dan tidak kekurangan uang. Perilakunya membuat frustrasi kami, dan tidak adil. Kami merasa kami telah habis pendekatan personal. Apakah kami bisa menuntutnya membuat pembayaran otomatis? Bagaimana kami bisa memaksa dia membayar secara legal?
P: Dalam bangunan lebih kecil seperti milik Anda, satu pemegang saham yang selalu membayar terlambat dapat memiliki dampak yang lebih besar pada keuangan bangunan.
“Harus ada beberapa konsekuensi jika dia selalu membayar terlambat,” kata Michael J. Ciarlo, seorang mitra yang menangani sengketa properti di Nadel & Ciarlo, P.C., di Manhattan.
Periksa sewa eksklusif co-op untuk melihat apakah bangunan itu diperbolehkan untuk memberlakukan denda keterlambatan.
Hukum properti real New York saat ini memungkinkan co-op untuk mengenakan denda hingga 8 persen dari biaya pemeliharaan bulanan sebagai denda keterlambatan, jika sewa memperbolehkannya, meskipun ada pengecualian untuk co-op terbatas penghasilan. (Secara umum, co-op tidak bisa memberlakukan persyaratan seperti pembayaran otomatis pada pemegang saham jika sewa tidak mengizinkannya.)
Jika sewa eksklusif Anda tidak membahas denda keterlambatan, dewan dapat memulai proses mengamendemen, yang akan memerlukan persetujuan beberapa bagian dari para pemegang saham. Ketentuan baru harus menyatakan bahwa denda keterlambatan dapat dianggap sebagai sewa tambahan dalam sewa, yang akan memungkinkan dewan untuk mencari kepemilikan unit di pengadilan perumahan, kata Bapak Ciarlo. Itu juga harus memungkinkan jumlah biaya tertinggi yang diizinkan oleh hukum, tidak secara khusus 8 persen, sehingga dewan tidak perlu mengubah ketentuan setiap kali hukum berubah.
Pendekatan lain akan mengirimkan surat permintaan hukum setiap kali biaya pemeliharaan tidak dibayar tepat waktu, menambahkan biaya hukum yang dibayar co-op untuk menulis surat-surat itu, kata Steven D. Sladkus, seorang mitra di Schwartz Sladkus Reich Greenberg Atlas LLP di Manhattan.
Jika itu tidak menarik perhatian pemegang saham ini, co-op bisa mengeluarkan pemberitahuan untuk perilaku yang tidak menyenangkan dan mengadakan pertemuan khusus untuk melihat apakah penyewaan terus-menerus tidak diinginkan. Hal ini bisa berakibat pada pemberitahuan pemutusan.
“Saya akan menganggap pengundur pembayar yang kronis bersalah melakukan tindakan tidak senonoh,” kata Bapak Sladkus, meskipun dia memperingatkan bahwa melanjutkan pemutusan bisa sulit secara legal.
Untuk pembaruan email mingguan tentang berita properti real, daftar di sini.