China mengalami masalah perumahan. Masalah yang sangat besar. Negara itu memiliki hampir empat juta apartemen yang tidak ada yang ingin membelinya, area luas yang tidak diinginkan sekitar daerah Philadelphia.
Xi Jinping, pemimpin negara itu, dan wakilnya telah meminta pemerintah untuk membelinya.
Rencana tersebut, yang diumumkan minggu lalu, adalah langkah paling berani yang pernah dilakukan Beijing untuk menghentikan krisis perumahan yang mengancam salah satu ekonomi terbesar di dunia. Namun, hal itu tidaklah cukup.
China memiliki masalah yang lebih besar tersembunyi di balik semua apartemen kosong tersebut: masih ada lebih banyak rumah yang sudah dijual oleh pengembang tetapi belum selesai dibangun. Menurut perkiraan konservatif, angka tersebut sekitar 10 juta apartemen.
Skala boom properti China sungguh menakjubkan. Luas dari bust yang tidak berkesudahan, yang dimulai hampir empat tahun lalu, masih sangat luas dan tidak jelas.
Pemimpin China sudah mengelola perlambatan setelah tiga dekade pertumbuhan dua digit sebelum krisis perumahan menciptakan penurunan yang berada di luar kendali mereka. Sedikit ahli yang percaya bahwa Beijing dapat beralih ke pertumbuhan yang lebih berkelanjutan tanpa menghadapi semua apartemen kosong itu dan pengembang yang terlalu melampaui batas untuk membangunnya. Secara keseluruhan, triliun dolar terhutang kepada pembangun, pelukis, agen properti, perusahaan kecil, dan bank di seluruh negeri.
Setelah beberapa dekade mempromosikan boom properti terbesar yang pernah ada di dunia, dan membiarkannya menjadi hampir sepertiga pertumbuhan ekonomi China, Beijing tiba-tiba turun tangan pada tahun 2020 untuk menghentikan uang mudah yang memacu ekspansi, memicu rangkaian kebangkrutan yang mengejutkan negara para pembeli rumah.
Ini adalah ujian pertama bagi tekad Beijing untuk mencabut ketergantungan ekonomi China dari pembangunan dan konstruksi yang telah berlangsung puluhan tahun.
Sekarang pemerintah menghadapi ujian lain bagi ketegasannya. Untuk menghentikan kelebihan masa lalu, mereka menandakan selama beberapa tahun terakhir bahwa tidak ada perusahaan properti yang terlalu besar untuk gagal. Namun, dengan puluhan pengembang besar yang bangkrut, mereka telah menghancurkan kepercayaan yang tersisa di pasar properti. Para pejabat sejak itu mencoba segala cara untuk mengembalikan optimisme di kalangan pembeli. Namun, tidak ada yang berhasil.
Dengan sedikit pembeli, pengembang yang masih bertahan juga berada di ambang kegagalan. Dan mereka berkaitan erat dengan bank-bank lokal dan sistem keuangan yang mendasari pemerintah di setiap desa, kota, dan kota. Menurut perkiraan terbaru, dari firma riset Rhodium Group, total pinjaman sektor properti domestik, termasuk pinjaman dan obligasi, mencapai lebih dari $10 triliun, di mana hanya sebagian kecil yang diakui.
“Saat ini, tidak dapat menjual rumah kelihatannya sebagai risiko, tetapi sebenarnya tidak. Masalah yang lebih besar adalah semakin banyak pengembang yang bangkrut,” kata Dan Wang, ekonom kepala di Hang Seng Bank. Pengembang besar pertama yang gagal bayar, seperti China Evergrande, adalah masalah yang tersembunyi di depan mata.
Gagal bayar awal Evergrande pada Desember 2021 memicu ketakutan akan momen “Lehman” China sendiri, merujuk pada keruntuhan Lehman Brothers tahun 2008, yang memicu kekacauan keuangan global. Namun, dampaknya diatasi dengan hati-hati dan diam-diam melalui dukungan kebijakan yang memungkinkan Evergrande menyelesaikan banyak apartemen. Ketika seorang hakim memerintahkan perusahaan untuk dilikuidasi lima bulan yang lalu, Evergrande pada dasarnya sudah tidak menjadi bisnis yang layak.
Namun, China memiliki puluhan ribu pengembang kecil di seluruh negeri. Satu-satunya cara bagi pejabat untuk menghentikan penurunan pasar, kata Ny. Wang, adalah dengan menyelamatkan beberapa pengembang menengah di kota-kota di mana krisis itu lebih akut.
Pemimpin teratas China justru memfokuskan pandangan pada jutaan apartemen yang tidak ada yang mau dibeli, berjanji untuk mengubahnya menjadi perumahan sosial dengan harga sewa lebih rendah. Mereka telah mengalokasikan $41.5 miliar untuk membantu membiayai pinjaman bagi perusahaan-perusahaan milik negara untuk mulai membeli properti yang tidak diinginkan – secara keseluruhan setara dengan delapan miliar kaki persegi, di mana sedikit lebih dari empat miliar kaki persegi adalah apartemen yang belum terjual, menurut Biro Statistik Nasional.
Ketika tanggapan Beijing diumumkan minggu lalu, saham-saham pengembang awalnya melesat. Namun beberapa kritikus mengatakan bahwa inisiatif itu datang terlambat. Dan kebanyakan berspekulasi bahwa dibutuhkan lebih banyak uang. Perkiraan berkisar dari $280 miliar hingga $560 miliar.
Pejabat di Beijing mulai melonggarkan pendekatan mereka tahun lalu. Mereka mengarahkan bank untuk mendukung puluhan perusahaan properti yang dinilai cukup baik untuk masuk dalam “daftar putih” pemerintah.
Dukungan tersebut tidak cukup untuk mencegah jatuhnya harga properti.
Pembuat kebijakan menggerakkan tuas lainnya. Mereka melakukan pemotongan terbesar mereka dalam tingkat hipotek. Mereka mencoba program uji coba untuk mendorong penduduk untuk menukar apartemen lama dan membeli yang baru. Mereka bahkan menawarkan pinjaman murah kepada beberapa kota untuk menguji gagasan membeli apartemen yang belum terjual.
Secara keseluruhan, otoritas setempat mencoba lebih dari 300 langkah untuk meningkatkan penjualan dan mendukung perusahaan properti, menurut Caixin, portal berita ekonomi China.
Namun jumlah rumah yang tidak terjual terus mencapai level baru. Harga rumah baru terus turun. Jadi pada akhir April, Mr. Xi dan 23 pembuat kebijakan puncaknya mulai membahas gagasan mengambil beberapa apartemen yang tidak diinginkan dari pasar dalam program yang sama dengan Troubled Asset Relief Program, yang digagas pemerintah AS setelah kejatuhan pasar properti Amerika.
Pekan lalu, pejabat tertinggi China yang bertanggung jawab atas ekonomi, Wakil Perdana Menteri He Lifeng, mengadakan pertemuan online dengan pejabat dari seluruh negeri dan memberikan kabar: sudah waktunya untuk mulai membeli apartemen. Tak lama setelah itu, bank sentral melonggarkan aturan untuk hipotek dan bank sentral berjanji akan menyediakan miliaran dolar untuk membantu perusahaan-perusahaan milik negara membeli apartemen.
Langkah tersebut menegaskan seberapa khawatirnya pemerintah tentang disfungsi di pasar properti.
Namun hampir segera setelah media negara melaporkan seruan Mr. He kepada pemerintah setempat untuk membeli apartemen yang tidak terjual, para ekonom mulai mengajukan pertanyaan.
Haruskah pemerintah daerah diharapkan untuk membeli semua apartemen yang tidak terjual? Bagaimana jika mereka, pada gilirannya, tidak dapat menemukan pembeli? Dan ada tagihan harga: para ekonom menghitung bahwa program seperti itu seharusnya mencapai ratusan miliar dolar, bukan puluhan miliar.
Lebih mengkhawatirkan, menurut sebagian orang, bank sentral telah diam-diam memulai program pengembalian apartemen untuk delapan kota yang sangat terdampak, mengalokasikan $14 miliar dalam pinjaman murah, di mana hanya $280 juta sudah digunakan. Pemerintah-pemerintah tersebut tidak tampak tertarik menggunakan pinjaman tersebut dengan alasan yang sama bahwa konsumen tidak ingin membeli rumah di kota-kota kecil.
Perbedaan besar sekarang, kata John Lam, kepala penelitian properti China di UBS, bank Swis, adalah kemauan politik. Pemimpin paling berpengaruh di negara itu telah menyatakan mendukung rencana pembelian kembali. Itu akan menimbulkan tekanan politik pada pejabat untuk bertindak.
“Pemerintah daerah dapat memperoleh apartemen dengan kerugian,” kata Mr. Lam.
Namun di tempat-tempat di mana populasi menurun, yang merupakan beberapa kota dan desa di mana pengembang memperluas paling agresif, akan sedikit kebutuhan proyek perumahan sosial.
Pandangan optimis adalah bahwa Beijing memiliki lebih banyak rencana.
“Beijing sedang menuju arah yang tepat dalam mengakhiri krisis perumahan epik,” Tulis Ting Lu, ekonom kepala China di bank Jepang Nomura, dalam sebuah email kepada kliennya.
Tugas tersebut, tambahnya, merupakan yang menantang yang memerlukan “lebih banyak kesabaran saat menunggu langkah-langkah lebih drastis.”