TRAVERSE CITY, Mich. — Sebagai pemilik peritel kopi Higher Grounds Trading Company, Chris Treter menghadapi masalah: Bisnisnya sedang berkembang pesat, tetapi karyawan baru tidak dapat menemukan tempat tinggal yang terjangkau.
“Traverse City sedang menjelma menjadi Myrtle Beach bertemu Hilton Head — sebuah tempat yang melayani populasi di luar wilayah,” kata Mr. Treter. “Tenaga kerja kami tidak bisa tinggal di sini lagi.”
Mr. Treter dan yang lainnya di komunitas kecil di sekitar Danau Michigan ini dengan populasi hampir 16.000 orang mencari solusi: sebuah gedung berukuran 47.000 kaki persegi yang menawarkan ruang hunian, usaha, dan kegiatan komunitas yang langka karena gentrifikasi di kota itu mendorong harga naik dan warga lokal pindah.
Yang membedakan proyek ini dari proyek serupa adalah cara pembayarannya. Mr. Treter mengembangkan ruang ini bersama Kate Redman, seorang pengacara yang bekerja dengan organisasi nirlaba, dan beberapa pengusaha lain yang menghadapi tantangan serupa. Mereka membuat kampanye crowdfunding yang merekrut hampir 500 penduduk untuk berinvestasi $1,3 juta sebagai uang muka untuk membantu mendanai konstruksi proyek dan mendapatkan hingga 7 persen setiap tahunnya dalam pembayaran dividen. Sekitar 500 penduduk lainnya menyumbangkan $50 masing-masing untuk bergabung dalam proyek sebagai anggota koperasi.
Pembangunan senilai $20 juta, yang disebut Commongrounds, dibuka akhir tahun lalu. Gedung tersebut penuh huni dan terdiri dari 18 apartemen berbasis pendapatan (sewa di bawah tingkat pasar berdasarkan pendapatan median), lima kamar seperti hotel untuk sewa jangka pendek, sebuah restoran, tiga dapur komersial (untuk restoran dan digunakan untuk acara dan kelas), sebuah pasar makanan, pusat pelatihan kopi (untuk karyawan baru dan mengembangkan minuman baru), sebuah pusat seni pertunjukan 150 kursi, ruang kerja bersama, kantor, dan sekolah dasar Montessori.
Para pemilik, yang terdiri dari lebih dari 1.000 anggota koperasi, juga menjunjung pendekatan manajemen koperatif untuk operasi. Pemegang saham, penyewa bisnis, dan penyewa apartemen memilih sembilan anggota dewan direksi proyek.
Commongrounds adalah contoh terbaru dan terbesar dari apa yang disebut pengembang proyek serupa di seluruh Amerika Serikat dengan “real estat koperatif dimiliki komunitas.” Strategi ini dikembangkan sepuluh tahun yang lalu oleh kelompok hukum nirlaba dan kelompok lingkungan nirlaba di Oakland, Calif., dan telah disempurnakan oleh kelompok hukum dan pengembangan di Atlanta, Boston, Minneapolis, Philadelphia, Portland, Ore., dan kota-kota lain.
Strategi koperatif memungkinkan kelompok lingkungan untuk mendanai proyek konstruksi atau renovasi yang tidak bisa diakses oleh bank dan pemberi pinjaman institusional, yang lebih memilih operasi arus kas yang kuat.
“Ini bagian dari gerakan yang kuat untuk kontrol komunitas dan real estat terjangkau, bukan memungkinkan pengembangan berharga tinggi berdasarkan kehendak pasar,” kata Mohit Mookim, seorang pengacara di Sustainable Economies Law Center, sebuah kelompok nirlaba di Oakland yang membantu mengembangkan strategi tersebut.
Sebagian besar pendekatan ini berasal dari upaya oleh pemerintah federal dan lokal untuk memudahkan investor kecil menanamkan uangnya dalam pengembangan real estat. Aturan federal sebelumnya melarang investor kecil — mereka yang kekayaannya kurang dari $1 juta atau pendapatannya kurang dari $200.000 setahun — untuk berpartisipasi dalam proyek pengembangan; hal itu berubah pada tahun 2015. Pada saat bersamaan, beberapa negara bagian menerapkan undang-undang yang memungkinkan investor kecil menanamkan uangnya dalam pengembangan lokal.
“Sebelum perubahan itu, 90 persen penduduk di suatu komunitas tidak bisa berinvestasi langsung dalam proyek real estat,” kata Chris Miller, ketua dewan National Coalition for Community Capital, sebuah kelompok nirlaba. “Michigan memungkinkan investor nonakreditasi untuk berinvestasi hingga $10.000 dalam suatu proyek sekarang. Hal tersebut sebelumnya tak terdengar.”
Pengembangan koperatif kini dapat ditemukan di seluruh negeri. Untuk artikel ini, kami mengidentifikasi sekitar 15 proyek yang dimiliki secara koperatif di Amerika Serikat. Berikut adalah beberapa di antaranya:
Di Oakland, East Bay Permanent Real Estate Cooperative dengan luas dipuji sebagai salah satu kelompok komunitas pertama yang menerapkan konsep real estat koperatif dimiliki komunitas pada proyek di lingkungan. Pada 2019, kelompok ini mengumpulkan $185.000 dari kampanye crowdfunding yang menarik lebih dari 25 investor untuk membantu mendanai proyek senilai $1,3 juta untuk membeli dan merenovasi Co-op 789, sebuah gedung apartemen empat unit di North Oakland.
Noni Session, salah seorang pendiri dan direktur East Bay Permanent Real Estate Cooperative, mengatakan proyek koperatif dimiliki komunitas merespons gangguan ekonomi yang disebabkan oleh apa yang disebutnya sebagai “jalur modal standar” dari pengembangan konvensional. Pengembang dan bankir swasta yang tinggal dan bekerja di luar kota, katanya, biasanya mengabaikan penduduk setempat saat mereka mengejar proyek yang dianggap sebagai “pemulihan lingkungan.”
“Hampir semua hal itu mengabaikan setiap orang di komunitas tak mampu seperti West Oakland,” kata Ms. Session. “Model kami adalah inklusi ekonomi. Tujuannya adalah merebut kembali kota kami dan merebut kembali kekuasaan atas bagaimana perkembangannya.”
Di Boston, 81 investor komunitas mengumpulkan $142.500 untuk memulai konstruksi pada 2022 di sebuah lahan kosong di Dorchester Avenue untuk gedung lima lantai yang terdiri dari 29 apartemen terjangkau dan sebuah toko buku di lantai dasar.
Pengembang, TLee Development, merekrut investor individu untuk proyek senilai $9,65 juta, yang selesai pada tahun lalu.
“Kami terlibat dalam 15 proyek seperti ini di sekitar Boston,” kata Declan Keefe, salah seorang pendiri CoEverything, sebuah konsultan arsitektur dan pengembangan Boston yang mengkhususkan diri dalam proyek koperatif dimiliki komunitas. “Fokusnya adalah kepemilikan komunitas agar orang tidak diusir.”
Di Atlanta, sebuah koperasi milik pekerja yang disebut Guild mendirikan Community Stewardship Trust, di mana penduduk lokal bisa membeli saham dan berbicara dalam proyek masa depan yang terlibat oleh Guild. Proyek pertama Guild adalah pembelian bangunan 7.000 kaki persegi yang ditinggalkan di Dill Avenue yang diperluas menjadi 21.000 kaki persegi untuk 18 unit perumahan terjangkau, sebuah toko kelontong, ruang kerja bersama, dan tiga dapur komersial. Proyek tersebut diharapkan selesai tahun ini.
“Tujuan kami adalah memastikan bahwa di lingkungan yang sedang gentrifikasi, orang-orang yang membuat lingkungan ini menjadi hebat dapat mendapatkan manfaat dari perkembangan yang terjadi,” kata Nikishka Iyengar, pendiri dan direktur Guild.
Di Traverse City, Commongrounds didorong oleh beberapa prinsip yang sama tentang keterjangkauan dan pengawasan komunitas. Dahulu merupakan pos pantai musiman yang hangat, kota ini telah menambahkan 1.000 penduduk baru selama dekade terakhir dan berkembang menjadi pusat perkotaan yang sibuk, semakin mahal sepanjang tahun.
Pusat kota sedang berkembang dengan konstruksi residensial dan komersial baru dan mahal. Sebuah apartemen satu kamar biasanya disewakan dengan harga lebih dari $1.900 per bulan, sementara pendapatan individu median tahunan baru saja melampaui $31.000. Harga median rumah naik hingga hampir $400.000 pada bulan Februari, lebih dari dua kali lipat dari harga pada tahun 2010.
Joe Sarafa, seorang pengembang dan pengelola properti lokal, membantu memandu Mr. Treter melalui detail-detail pembelian situs Commongrounds setengah hektar di sepanjang Sungai Boardman, yang mengalir melalui kota. Delapan penduduk, kebanyakan dari mereka aktivis komunitas yang terkemuka, menginvestasikan $550.000 untuk membeli properti tersebut dan menjadi investor pertama proyek tersebut.
Ms. Redman, dengan bantuan relawan, mengorganisir pertemuan publik untuk menentukan misi inti proyek dan mengembangkan strategi crowdfunding. Mereka bekerja dengan pejabat kota untuk menyesuaikan beberapa batasan zonasi, seperti secara drastis mengurangi persyaratan tempat parkir.
Salah satu pemain penting lainnya adalah Jeff Hickman, seorang wakil presiden Coastal States Bank yang tinggal di Traverse City dan mengatur $8 juta dalam jaminan pinjaman bisnis dan industri pedesaan dari Departemen Pertanian AS. Sisanya didanai oleh pemberi pinjaman nirlaba, dan hibah negara dan kabupaten.
Gedung yang selesai, dengan ruang publik yang penuh cahaya matahari dan kantor dan hunian yang ramah, dirancang oleh Ray Kendra, seorang arsitek lokal.
“Apa yang ingin saya lakukan sekarang adalah bekerja pada proyek yang dimiliki komunitas lebih banyak lagi,” kata Ms. Redman, yang mengelola staf bangunan tersebut. “Ada minat di sini untuk mengembangkan lebih banyak hunian dan real estat yang memenuhi kebutuhan komunitas.”apa yang ingin saya lakukan sekarang adalah bekerja pada proyek yang dimiliki komunitas lebih banyak lagi,” kata Ms. Redman, yang mengelola staf bangunan tersebut. “Ada minat di sini untuk mengembangkan lebih banyak hunian dan real estat yang memenuhi kebutuhan komunitas.”